愛知・岐阜・三重にお住まいの方で不動産売買登記・相続登記のご相談ならはなみずき司法書士事務所

愛知・岐阜・三重にお住まいの方限定 不動産売買登記・相続登記ドットコム オンライン申請で賢く登記

お気軽にお問い合わせください。電話番号0561-61-1514。ファックス番号0561-61-1535
メールフォームによるお問い合わせはこちら
トップページ » はなみずき通信
>>ブログトップへ

9月 07 2022

登記情報の利用時間拡大

不動産登記や会社の登記についてご相談いただく際に、最新の登記簿の状況を確認するため、インターネットで登記簿の内容の閲覧ができる登記情報を取得したうえで確認をします。
 

→ 登記情報提供サービス
 

 

 
 

実は、こちらのサービスの提供時間が平日の8時半から21時までに限定されていたため土日祝日には取得することができず、土日祝日にご相談をお受けすることが難しくなっていました
 

もちろん、事前に平日の時点で登記簿の情報をすべて取得できれば良いのですが、道路が実は私道だったり、1筆の土地だと思っていたものが実は2筆だったなど、ご相談いただいた際にご相談者の方がご存知では無かった事実が発覚することもあるため、なかなか平日に確実に揃えることが難しいこともありました。
 

この登記情報提供サービスの利用時間が10月から平日は23時まで、土日祝日でも8時半から18時まで利用できることになりましたので、かなり助かることとなります。
 

→ 利用時間の拡大について
 

ということで、もし土日祝日でないとご相談にお越しいただけないという方も10月以降にご相談いただければと思います。

コメントは受け付けていません。

9月 01 2022

はなみずき通信(ブログ)目次

売買に関すること

 

平成25年4月1日よりオンライン減税が無くなります
個人間売買について
農地の売買
住宅ローン減税(2012年版)
家賃と住宅ローンの金額「のみ」を比較してはいけません!
東日本大震災被災地域の不動産を取得した場合の例外措置
住宅ローンの固定金利と変動金利
裁判所の競売で購入する方法
土地区画整理組合が販売する保留地
不動産売買の決済当日に起こるトラブル
権利証(登記識別情報通知書)を失くしてしまった場合
住宅ローンの変動金利増加
住宅ローンは人生を賭けたギャンブル(になることもある
権利証に関する誤解を解消してみよう!
印鑑について
地面師と司法書士
司法書士を選びたい
土地を購入し,建物を新築する場合の登記費用について
登記識別情報通知書のシールは剥がすべきか
4月1日から変わるものと変わらないもの(不動産登記的に)
「本人確認情報」と「権利証の再発行」は同じではありません。
登録免許税の減税について
平成29年4月1日からの各種減税措置
地面師暗躍
破産物件の購入
住所のつながりを証明する書類
仮登記について
ハンコについてあれこれ
農地について
現住所を登記したくない場合(極めて例外的)
売買契約書について 
成年後見手続が必要な場合
成年後見選任によるメリット・デメリット
 

贈与に関すること

 

不動産の贈与について
登記の持分と贈与税
相続が得か贈与が得か
権利証(登記識別情報通知書)を失くしてしまった場合
財産分与の登記について
相続時精算課税制度を使っての贈与
農地の時効取得
認知症の方が所有されている不動産の売買・贈与
贈与と遺贈
不動産屋さんを通さない不動産の売買について
地面師真っ盛り
成年後見手続が必要な場合
土地の値段(一物四価)
 

相続に関すること

 

遺産分割協議に参加できない方がいるとき①
遺産分割協議に参加できない方がいるとき②
第3順位の相続は波乱となるので,その前に手を打つべき
「相続放棄」はプラスマイナスどっちも放棄です!
お葬式の費用は誰が負担するのか
知らない兄弟がいた!
相続が得か贈与が得か
嫡出子と非嫡出子の相続分の差は違憲(ただし,高裁決定)
「私の相続分は1/2ですよねぇ。」
相続登記の費用についての補足①
相続登記の費用の補足②
遺言を書いた人よりも先に相続予定者が死んでしまった場合
改正原戸籍
登録免許税や相続税等の改正
相続放棄ができなくなってしまう「法定単純承認」
非嫡出子相続分違憲決定など
亡くなる前に相続放棄
財産管理協会「認定司法書士」登録
自分の子どもではないにも関わらず認知した場合(最高裁判決)
遺産分割で問題となる事項(特別受益編)
遺産分割で問題となる事項(法律とは異なる取り扱いの銀行預金編)
遺産分割で問題となる事項(使途不明金編)
遺産分割で問題となる事項(国債編)
生物学的な親と法律上の親
遺産分割協議は早めの方がお得??
葬儀についての法律関係
一部の相続人からの預金の払い戻し
認知症の方がいらっしゃる場合の相続(遺産分割)
失くなった・間違った戸籍
花押は押印ではありません
未来につなぐ相続登記
「法定相続証明制度」の導入
遺贈の放棄
預金も遺産分割の対象に(最高裁判決)
法定相続情報証明制度
相続登記の登録免許税が無料になる(かも)
相続財産管理人の選任
夫婦間における自宅の贈与の特例は得か
相続登記の免税について
配偶者居住権の新設
相続登記の義務化(?)
令和元年7月1日からの相続法改正の施行について(遺産分割に関するもの)
令和元年7月1日からの相続法改正の施行について(遺言,遺留分に関するもの)
令和元年7月1日からの相続法改正の施行について(その他)
相続登記の義務化続報
長期間相続登記等がされていないことの通知
令和2年4月1日から施行される改正民法(相続分野)
成年後見手続が必要な場合
親族が行う必要のある死後の手続と相続手続
相続人の一部の方が行方不明の場合
相続登記の義務化の施行日が決まりました
亡くなった方の遺産や負債の調査
 

遺言に関すること

 

遺言でできること
自筆証書遺言と公正証書遺言
遺言のススメ
私の財産のすべてを息子に相続させたい
遺贈に関する注意点
一部の相続人からの預金の払い戻し
農地の時効取得
遺言書の撤回
自筆証書遺言の方式の緩和
法務局における自筆証書遺言書保管制度について 
「贈る」の意味と受遺者の相続人に対する遺贈
予備的遺言のススメ 
遺言書の日付が誤っている場合に無効になるか(最高裁判決) 
成年後見手続が必要な場合
遺言ができる能力(認知症等)
 
 

抵当権抹消に関すること

 

住所変更登記が必要な場合と要らない場合
遙か昔の抵当権が残っている場合
休眠担保の特定が使えない(根)抵当権抹消
申請期限や有効期限のある書類
50年以上前の登記の抹消
登記完了証と登記事項証明書
消滅時効を原因とした抵当権抹消登記手続訴訟
休眠抵当権に関するページの追加について
されど住所変更登記
「敷地権」とは?
抵当権抹消登記における不動産の個数について 
 

その他

 

会社が知らないうちに無くなっているかもしれません。
大槌町及び南三陸町に行ってまいりました。
司法書士業務賠償責任保険
「借り換え」の費用について
熊本地震により権利書等を紛失された方へ
ご相談について(新型コロナウイルス感染症対策等)
登記情報の利用時間拡大

コメントは受け付けていません。

8月 08 2022

夏季休業について

 

当事務所では、下記の期間について夏季休業とさせていただきます。休業期間にお問い合わせいただきましたメール等につきましては、休業後に順次回答させていただきます。

 

8月10日18時まで  通常業務

 

8月11日から8月14日まで 夏季休業

 

8月15日から  通常業務

 

以上、よろしくお願いいたします。

コメントは受け付けていません。

3月 11 2022

令和4年4月1日から減税等について

現在、各種登記手続において、登録免許税が減税される制度が多くあります。 

 

例えば、土地を購入された場合、本来は土地の評価額の2%を登録免許税として納めなければならないところ、1.5%に減税されています。たかが0.5%かもしれませんが、3000万円の評価額の土地を購入する場合、本来であれば60万円の税金がかかるところ45万円で済むわけですからかなり大きいと思います。
 

また、中古の居住用建物に関してはもっと減税されており、築年数などの条件を満たせば、本来であれば上記の土地と同様に2%の登録免許税を納めなければならないところ、約1/3の0.3%で良いこととされております。

1000万円の建物の場合、本来20万円のところ、3万円まで減税されますので、これは大変大きいと思います。
 

もっとも、これらの減税は「租税特別措置法」という期間限定の法律によって減税されるため、期間満了により廃止されることもあれば、同じ内容で延長されることもあり、さらには、よりメリットがある内容に改正されることもあります。
 

今回は、比較的良い内容に改正されましたので、この点をまとめたいと思います。
 

 
 

1 中古住宅の適用範囲の拡大

 

上記のとおり、中古の建物に関しては大幅な減税があるのですが、築年数の要件があり、木造や軽量鉄骨造などの場合は新築から20年以内、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの堅い建物については新築から25年以内の建物でなければなりませんでした。
 

また、上記の期間を超えてしまった建物であっても、建築士さんの耐震証明があれば、減税を受けることができました
 

しかし、令和4年4月1日からは、昭和57年1月1日以降に建築された建物についてはすべて条件を満たすこととなりましたので、この改正は大きいと思います。
 

なお、減税を受けるためには上記の築年数の要件以外にも、「居住用の建物であること」、「購入者自身が居住すること」、「床面積が50㎡以上あること」、「取得原因が売買または競落であること(贈与は適用無し)」などの条件を満たすことが必要ですが、居住用として購入される場合にはほとんどのケースで満たしていると思います。 
 

2 相続登記の際の免税対象土地の拡大

 

現在、相続登記を推進するために、比較的安価な土地については登録免許税が非課税になっており、ざっくりいうと、「法務局が指定した区域にあり」、「評価額が10万円以下」を満たす土地であれば登録免許税が非課税となりました。

→ 相続登記の登録免許税の免税措置について(法務局サイト)
 

ただ、仮に評価額が10万円の土地の相続登記の際にかかる登録免許税は400円ですし、指定された区域外であれば適用されないので、正直なところ微妙な内容でした。
 

ところが、今回の改正により、「すべての土地」、「評価額が100万円以下」となりましたので、かなりメリットが大きくなりました。相続登記を申請するのであれば、令和4年4月まで待った方が良いケースが多くあると思います。
 


 
 

3 まとめ

 

廃止されることなく、現在の内容のまま継続される減税もいくつかあります。上記と重複する部分もありますが、まとめると下記のとおりです。

(1)売買で土地を購入した際の登録免許税の減税(本来2%なのが1.5%)

→ 現在も有効
 

(2)建物の新築、中古住宅の購入等の際の所有権移転登記の登録免許税の減税(本来2%なのが0.3%)

→ 令和4年3月31日までが令和6年3月31日まで延長
 

(3)上記の建物の工事代金や購入代金について住宅ローンを組む場合の抵当権設定に関する登録免許税の減税(本来0.4%なのが0.1%)

→ 令和4年3月31日までが令和6年3月31日まで延長
 

(4)建物を新築した際の保存登記の登録免許税の減税(本来0.4%なのが0.15%)

→ 令和4年3月31日までが令和6年3月31日まで延長
 

(5)上記の場合で、特定長期認定住宅または認定低炭素住宅(本来0.4%なのが0.1%)

→ 令和4年3月31日までが令和6年3月31日まで延長
 
 

上記(2)と(3)については、築年数要件が撤廃され、昭和57年1月1日以降に建築された建物であれば適用あり。ただし、下記の要件を満たす必要があります。

自分自身が居住するための家屋であること
②床面積(区分所有家屋の場合は専有床面積)が50平方メートル以上であること
③併用住宅の場合は、居住部分の割合が90%以上であること
④区分所有家屋の場合は、建築基準法上の耐火または準耐火建築物であること
⑤所有権移転登記の場合は、取得の原因が「売買」または「競落」であること

 
 

以上、改正のまとめでした。

コメントは受け付けていません。

1月 18 2022

亡くなった方の遺産や負債の調査

当事務所では、不動産の相続手続のみならず、預貯金や株式の相続手続、さらには負債の調査なども行っております。この点、専門家にご依頼いただければ、基本的にはすべて進めさせていただくのですが、ご自身で行う場合はどのように調べて良いか分からないことも多いかと思います。
 

そこで、今回は財産や負債の調査についてまとめてみたいと思います。なお、完璧にすべての財産を探し出す方法は存在しませんのでご注意ください
 

 
 

1 不動産

 

まず、一番大きな財産である不動産ですが、所有しているかどうかは基本的には法務局にある登記で確認することになります。

ただ、いわゆる登記簿謄本である登記事項証明書を請求する場合、正確な地番等が必要であり、ご自宅であればまだしも別荘だったり、田畑などの場合には番地が分からないことがあります。そのような場合、各市町村役場の税務課に対し、亡くなった方(被相続人)の「名寄帳」(なよせちょう)「名寄証明書」(なようせしょうめいしょ)を請求すると良いと思います。
 

なお、必ずしも「名寄(なよせ)」という名称ではなく、例えば名古屋市だと「課税明細書」という名称になりますが、役所の担当者に「名寄が欲しい」とお話しいただければ分からない人はいないと思います。

この名寄は、端的に言えば、「被相続人が当該市町村内に所有している不動産の一覧表」です。名寄には地番や家屋番号等が記載されていますので、こちらを基に登記事項証明書を取得していただければ、正確な所有関係が分かります。ただ、あくまで「当該市町村内」という限定がありますので、日本全国色んな場所に不動産をお持ちの場合は、それぞれの市町村で請求をしなければならず、まったく手掛かりが無いような市町村に不動産をお持ちの場合は、見つからないということもあり得ます。
 

さらに、この名寄は課税される不動産についてしか載らないことが多いため、非課税の不動産だと名寄でも見つからないこともあります。 
 

2 預貯金

 

預貯金の有無については、残念ですが全金融機関の一覧表などは存在しないため、資料が手元に無ければ手あたり次第調査をするしかありません
 

ただ、金融機関次第ではありますが、口座の有無についてだけであれば電話で聞いても答えてくれるところもありますし、1つの支店に聞くと全支店の口座の有無が分かりますので、まったくどうにもならないものではありません。
 

通帳等の資料があれば問題無いのですが、遠方に居住している兄弟の相続などのケースにおいてはまったく分からないということもありますので、被相続人の最後の住所地の近隣にある全金融機関を周って調査をすることも多いです。過去にご依頼いただいた件では、そのような調査をして相続人の方がまったく認識していなかった金融機関で1000万円以上の預金を見つけたこともあります。 
 

3 株式

 

証券保管振替機構において、個々の株式の銘柄までは分かりませんが、どこの証券会社に口座を持っているかということを調査することができます
 

この調査により証券会社名が分かりますので、あとは個々の証券会社において相続人から残高証明書を請求すれば個々の株式の銘柄等が判明します。

→ ご本人又は亡くなった方の株式等に係る口座の開設先を確認したい場合(証券保管振替機構) 
 

4 生命保険

 

生命保険も上記の株式と同様に、個々の保険の内容までは分かりませんが、どこの生命保険会社に契約があるかについて、生命保険協会において調査をすることができます。調査を請求すると下記のような書類が送付されてきますので、あとは個々の保険会社に電話で尋ね、保険金請求手続を進めることになります。
 

→ ご本人又は亡くなった方の株式等に係る口座の開設先を確認したい場合(生命保険協会)


 

5 借金

 

相続においては、上記のようなプラスの財産だけではなく、借金などのマイナスの財産も相続することになります。

この点、一般的な金融機関、カード会社、消費者金融などは信用情報機関に登録する制度がありますので、当該信用情報機関に照会をすることで借金の状況を調べることができます。ただし、あくまで信用情報機関に登録しているものだけしか分からないため、個人間のお金の貸し借りなどについて調査する方法はありません

 

一般の金融機関 → 全国銀行個人信用情報センター

カード会社関係 → CIC

消費者金融関係 → 日本信用情報機構 
 

6 遺言

 

遺産そのものではありませんが、被相続人が遺言を作っていたかどうかを調べることができる場合があります。
 

まず、公正証書で遺言書を作成されている場合は、全国どこの公証役場でも被相続人が作成した遺言の有無についての検索ができます。ただし、昭和64年1月1日以降に作成されたものに限定され、さらに遺言者が130歳を迎える年になると削除されてしまいます。

→ 遺言検索(加古川公証役場)
 

また、自筆証書遺言で作成されている場合で、法務局の保管制度を利用している場合に限り、全国の法務局において「遺言書保管事実証明書」の請求をすることで、遺言書が保管されているかどうかを調べることができます。

→ 自筆証書遺言書保管制度(法務省)
 
 

以上のような方法で、被相続人の遺産を調査していただき、相続手続を進めてください。また、最初に記載のとおり、当事務所では不動産の相続登記のみならず、遺産全般の相続手続も行っておりますので、ぜひご相談いただければと思います。

コメントは受け付けていません。

12月 28 2021

年末年始の業務について

本日をもって今年の業務がすべて終了となります。今年もご依頼いただきましてありがとうございました。
大変ありがたいことに本日も贈与の手続を進めさせていただき、年末最終日まで忙しくさせていただきました。

 
 


 
 

年末年始の業務時間は下記のとおりとなり、12月29日以降にご連絡いただきましたメールについては、1月4日以降に順次返信させていただきます
  
 
 

令和3年12月28日(火)18時まで 通常営業
 

令和3年12月29日(水)~令和4年1月3日(月) 冬期休業
 

令和4年1月4日(火)9時から 通常営業
 
 

以上、よろしくお願いいたします。

コメントは受け付けていません。

12月 14 2021

相続登記の義務化の施行日が決まりました。

以前より相続登記等が義務化される旨をお知らせしておりましたが、このうち相続登記については令和6年4月1日からとなりました。
 

→ 法務省サイト
 

→ PDF
 


 
 

以下、相続登記等の義務化について大事な部分をまとめておきます。 
 

(1)義務化されたのは土地のみ

 

建物は対象外です。なので、土地はAさん所有、その土地上にBさんの建物が建っていたとして、Bさんが亡くなったとしてもBさんの相続人は建物の相続登記を行う義務はありません。ただ、引き続き相続人等が利用される場合は相続登記をされた方が良いかと思います。

 
 

(2)一定期間内に登記申請が必要

 

相続登記は土地の所有者が亡くなってから(自分が相続人であることを知った時から)3年以内にしなければなりません。さらに、住所移転や氏名変更についても変更してから2年以内に変更登記をしなければなりません。相続登記だけではなく住所や氏名が変わった場合でも登記が必要ですので注意が必要です。まだまだ相続とは無関係という方も住所変更等については大きな影響があります。

 
 

(3)住所変更等については未定

 

上記のとおり令和6年4月1日から施行されるのは相続登記のみとなっており、住所変更等については未定ですが遅くとも令和8年までには施行されることとなっております。

 
 

(4)上記に違反した場合は過料に処せられる可能性があります

 

義務に違反して登記を放置していた場合、相続登記については10万円以下、住所変更等は5万円以下の過料に処せられる可能性があります。ただし、あくまで可能性があるだけであり、違反したとしても必ず課されることが確定している訳ではありません。

 
 
 

最近、将来の義務化に備えて、住所変更だけのご依頼をいただくことが増えてきました。ご自宅であればあまり影響は無いと思いますが、別荘や実家など、居住地ではない不動産については変更登記がされていないことが多いため、時間的に余裕があるうちに進めていただければと思います。

以上、相続登記等の義務化についてでした。

コメントは受け付けていません。

8月 31 2021

成年後見人選任によるメリット・デメリット

先日、遺産分割協議のために成年後見人を選任する手続についてご依頼いただき、私自身が家庭裁判所から成年後見人に選任されて就任いたしました。今後は、原則としてはご本人がお亡くなりになるまで私が成年後見人といてご本人の代理人として各種契約や意思表示を行ったり、財産管理を行っていくことになります。
 

さて、この成年後見人についてですが、世間的にはあまり良くない印象を持たれていることもあり、今回は成年後見人選任に関するメリットやデメリットについてまとめたいと思います。
 

 
 

1 成年後見人とは

 

認知症や精神疾患等により、ご自身で判断することができなくなった場合に、その代理人等として選任される者となります。

あくまで認知症や精神疾患等の意思判断に関わる力が衰えてきていること理由で無ければなりませんので、「交通事故で手が動かなくなってしまい筆記ができなくなった」、「足腰が弱くなってしまって銀行等に行けなくなった」等の身体的な理由で成年後見人等を選任してもらうことはできません
 

また、意思判断に関する力も人によって程度差がありますので、比較的軽い場合は補助、その次が保佐となり、一番重い場合が成年後見となります。

この点は、医師の判断になるため私どもでは明確な判断はできませんが、補助や保佐に該当する方の場合は、あまり申立てをする必要性が無いこともあり、結果としては成年後見のケースが一番多いと思います。 
 

2 成年後見人等の選任が必要になる場合

 

不動産の売買や贈与、相続や遺言など、こちらにまとめておりますので、こちらをご覧いただければと思います。

→ 成年後見手続が必要な場合 
 

3 成年後見人選任のメリットとデメリット

 
 

(1) 後見人選任の4大デメリット
 

成年後見に関するご相談をいただいた際に、必ず私は4大デメリットについて説明させていただいております。成年後見人の手続をご検討されている方は、当該手続のみでの選任をお考えの方が多いため、こちらの説明をすることで実際に手続を中止される方も多くいらっしゃいます。
 

①必ずしも候補者が選ばれるとは限らない。

申立てをする際に、候補者を立てることができ、「父親の成年後見人として長男を候補者として申立てをする」ということが可能です。

ただし、必ずしも候補者が選任されるとは限らず、まったく無関係な弁護士や司法書士等の専門職が選任されることもあります。候補者が選任されない場合としては、「父親の管理すべき財産がかなり多い」、「推定相続人(兄弟間など)で意見の相違がある」、「候補者が成年後見人としての資質が心配(金銭管理が弱い等)」などがあります。

さらに、候補者が選任されなかったことを理由として申立て自体を取り下げることはできませんし、成年後見人を別の人にしてほしいというような異議申し立てもできません

なお、一般的に、弁護士や司法書士を候補者とした場合には、当該専門家が選任されることが多く、少なくとも私が候補者として申立てをしたものについては全件私が選任されております。

また、このような場合に備えて、任意後見契約を締結しておくことで、事前に後見人になる方を決めておくという方法も考えられます。
 

②成年後見人は一生続く
 

上記のとおり、成年後見人の選任は売買のためだったり、遺産分割のために申し立てを行うことが多いかと思いますが、その手続が終わっても成年後見人が解任されるわけでは無く、その後もずっと続きます。

例外的に、成年後見人が横領などを行って解任、高齢や病気等で辞任という成年後見人側の事情で変わることや、ご本人さんの能力が回復して成年後見人が必要無くなるということはあり得ますが、そうでない限りはご本人さんがお亡くなりになるまでずっと続くことになります。
 

③成年後見人の費用がかかる
 

成年後見人等が専門職か親族かに関係なく、成年後見人等は家庭裁判所に報酬付与の審判を申し立てることによりご本人さんの財産から報酬を受領することができます。報酬額は家庭裁判所が一方的に決めており、その金額に対して異議申し立てをすることはできませんので、私どもとしてもどのような基準で報酬が決められているのかよく分からない部分がありますが、いずれにしてもそれなりの費用がかかります。経験上、売買や遺産分割等が無く、平和的に1年過ごした場合で年額概ね20万円台から30万円台になることが多いと思います。

なお、勘違いされている方もいらっしゃるのですが、報酬は専門家に限らず親族の方でも受領することは可能です。ただ、家庭裁判所に報酬付与の審判の申立てをして、実際に報酬を請求されている方は多くない印象です。
 

④申立てに関する費用は申立人負担
 

上記のとおり、成年後見人が選任された後については、ご本人さんの財産から報酬が支払われますが、申立てに関する費用は申立人の方にご負担いただくこととなります。
 
 
(2)後見人選任のメリット
 

①財産が守られる
 

正直なところ、親族の方にとってはデメリットになるかもしれませんが、成年後見人は家庭裁判所(場合によっては後見監督人等)の監督を受けつつ、ご本人さんの財産を管理しますので、不当に失われることは少ないです。例えば、現金については通常の預貯金等で管理することとなり、株式投資や不動産投資などにお金が回ることはありません

一方で、相続対策などで生前贈与することも基本的にはできませんので、そういう意味で親族の方にとってはデメリットかもしれません。

あくまで、成年後見制度はご本人の財産を守る制度であって、親族のための制度では無いからです。
 

②様々な手続は後見人等がやってくれる
 

上記の売買や遺産分割等は当然のこと、病院での手続や施設との契約等についても成年後見人が代理で行うこととなります。

ただし、あくまで契約等を行うだけであって、現実的な生活援助や介護などを行うことはできません。 
 

4 成年後見人を非難するご意見について

 

ニュースサイトなどで、親族の方のご意見として成年後見人を非難するコメントをよく拝見します。

そもそも成年後見人等の横領等の犯罪行為は言語道断ですので、非難どころか刑事・民事の両面から徹底的に糾弾していただくべきかと思います。また、成年後見人がまったく仕事をしていないということであればもちろん非難していただいて良いかと思いますし、場合によっては解任の申立てをしても良いかと思います。

一方で、実際には上記3(2)①での非難が多いように思います。つまり、親族の方がご本人の方の財産を使えなくなることでの対立が多いと思います。

当事務所では幸いにして親族の方と対立したことは一度も無いのですが、過去には、無断でご本人の財産から親族の方が引き出していた預金については全額返還するようお願いして戻してもらいましたし、親族の方がご本人のためと思って色んな契約をしてきて、その請求書だけ後見人に送られてきたこともありましたが、ご本人さんにとって必要性が無いことを説明したうえで支払いを拒否し、解約してもらったこともあります。

やはり、この点については親族の方とも密に連絡を取り合って、相互に信頼関係を深めていくしかないと思います
 
 

以上、成年後見人等の選任に関するメリット・デメリットでした。

コメントは受け付けていません。

6月 23 2021

相続人の一部の方が行方不明の場合

先日、相続手続を進める中で、相続人のうちの一部の方が行方不明であることが発覚いたしました。
 

件数としてはあまり多くはありませんが、当事務所では数年に一度程度の割合で行方不明の方がいらっしゃるケースがあり、特に被相続人が高齢の方でお子さんがいらっしゃらず、兄弟姉妹が相続人になるケースで比較的見かけます
 

今回は、相続人の一部の方が行方不明の場合に執りうる手続についてまとめたいと思います。
 
 

 
 

1 遺産分割協議の前提

 

Aさん(父親)がお亡くなりになり、相続人としてBさん(母親)及びお子さん3名(C~Eさん)の合計4名がいらっしゃったとします。
 

この場合、必ず相続人4名全員で協議する必要があり、協議がまとまった場合には遺産分割協議書を作成して、相続人全員がご署名とご実印でのご捺印を行います(印鑑証明書も必要となります。)。
 

例外的に、お子さんの中に未成年者がいらっしゃる場合は、母親であるBさんとの間で利益相反関係が生じますので、例えばEさんが未成年者である場合は、Eさんに関する特別代理人を家庭裁判所に選任してもらい、特別代理人がEさんに代わって協議に参加したり、ご署名等をされることとなります。
 

また、お子さんであるCさんがすでに亡くなっている場合、もしCにさらにお子さん(Aさんからすれば孫)がいらっしゃるようであれば、Cさんに代わって、そのお孫さんが協議に参加することになります。
 

一方、お子さんであるDさんは、すでに成人であるものの自由奔放に生活されており、何年も家に帰っておらず、連絡も取れないような状態が続いているとします。
 

この場合、Dさんは成人ですので特別代理人という話は出てきませんし、亡くなっている訳ではありませんのでDさんの相続人が協議に参加することもできません。となると、事実上、遺産分割協議を進めることができませんので、Aさん名義の遺産についてはどうすることもできないということになります。
 

なお、預貯金については、一部のみ払い戻しをすることができますが、それでも解約して全額を払い出すことはできません。

→ 一部の相続人からの預金の払い戻し
 

ということで、相続人の一部の方が行方不明となるとかなり困ってしまいます。
 

そこで、このような場合にいくつか手続が用意されています。 
 

2 不在者財産管理人の選任及び権限外行為許可

 

民法25条に、「従来の住所又は居所を去った者(以下「不在者」という。)がその財産の管理人(以下この節において単に「管理人」という。)を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」と規定されています。
 

端的に言えば、もともと住んでいた場所に容易に帰ってくる見込みがない方については、家庭裁判所は利害関係人の請求によって管理人を選任してもらうことができる、ということになります。
 

この、「容易に帰ってくる見込みがない」という点については、単に数日行方不明というだけでは足りず、郵便物を送付したもののの「宛所に尋ね当たらず」で返送されてくるとか、住民票が役所の判断によって消除されているなど、それなりに行方不明であることを証明しなければなりません。

→ 職権消除について
 

また、不在者財産管理人の権限は、あくまで財産を管理するだけであるため、遺産分割協議などの財産処分行為をすることができません
 

そこで、不在者財産管理人が遺産分割協議を行う場合は、裁判所に対して、本来の権限外ではあるものの例外的に遺産分割協議することの許可を得る必要があります(民法28条)。その際に、遺産分割協議書の案を提出する必要があり、加えて、不在者は最低限法定相続分は確保しなければ裁判所の許可が出ませんので、事実上は、不在者財産管理人が自由に判断する余地はあまりないということになります。
 

そして、裁判所から権限外行為許可が出ましたら、それに基づく遺産分割協議を正式に成立させ、あとは通常の相続のときと同様に名義変更等を進めていくことになります。
 

なお、その後にご本人が帰ってきた場合は、不在者財産管理人はご本人に財産を引き継ぎ、管理人の業務は終了することになります。

手続に要する期間は、3か月から半年程度となりますが、ご本人さんの不在について追加の調査が必要な場合はさらに時間がかかることがあります。 
 

3 失踪宣告の申立て

 

上記の不在者財産管理人は、本人が帰ってくるまで本人に代わって財産の管理を行う人であるため、基本的にはご本人が帰ってくるのを待つということになります。
 

一方、失踪宣告は、ご本人が(法律上)亡くなったとみなして、ご本人に対する相続手続を開始する手続となります。上記の例でいうと、Dさんに失踪宣告がされた場合には、Dさんの配偶者やお子さんがDさんに代わってAさんの相続手続に関与するとともに、Dさん自身の相続手続も進めることになります。
 

この失踪宣告は大きく分けて以下の2つの種類があります。
 

(1)普通失踪

例えば、いつもどおり会社に出勤したものの、その日の夜に家に戻ってこず、その日から行方不明という場合です。このような状況が7年以上続いた場合は家庭裁判所に失踪宣告の申立てができ、行方不明から7年が経過した日に亡くなったとみなされます。

この点、上記の不在者財産管理人の選任申立ては特段行方不明期間に関する条件はありませんが、普通失踪は7年という要件がありますので、相当長期間行方不明で無いと失踪宣告は進められないということになります。
 
 

(2)特別失踪
例えば、家族でフェリーに乗って旅をしていたところ、誤ってフェリーから落下してしまいました。その後、警察や海上保安庁などが捜索したものの見つからず、捜索が打ち切られたとします。

このような場合、残念ながらお亡くなりになった可能性が極めて高いため、その場合は、落下したときから1年経過後に失踪宣告の申立てが可能となります。また、亡くなったとみなされる日は1年経過後ではなく、落下した日に亡くなったとみなされます。

フェリーからの落下という事故はあまり無いかもしれませんが、災害でも適用されますので、例えば10年前の東日本大震災によって現時点でも行方不明になっていらっしゃる方や長野県の御嶽山の噴火によって行方不明になっていらっしゃる方も同じように失踪宣告の手続を行うことが可能となります。
 
 

上記の普通失踪と特別失踪によって法律上の効果に違いは無く、いずれの場合はご本人について相続手続が開始することになります。
 

なお、失踪宣告がなされたとしても、現実的にはご本人さんはご存命でどこか遠い地で生活されているかもしれませんが、その際の法律関係は特に問題なく通常どおりとなります。例えば、コンビニでお金を払っておにぎりを買ったとしても、その売買が無効になるということはありません。ただ、自動車や不動産を購入する際には住民票や印鑑証明書等が必要となりますので、現実的には購入することは難しいと思います。
 

また、ご本人が、自分に対する失踪宣告がされていることに気づいた場合は、その取り消しを家庭裁判所に申し立てて失踪宣告の効力を取り消してもらうことができます。これにより、法律上、一度は亡くなったとみなされたものの、生き返ることになります。逆に言えば、失踪宣告の取り消しがされない限りは、ずっと亡くなったものとみなされたままということになります。
 

失踪宣告がされるまでの期間としては、官報公告等が必要になる関係上、1年前後の時間がかかってしまいます。 
 

4 手続に要する費用

 

当事務所では上記手続について、以下のとおりとさせていただいております。
 

①不在者財産管理人の選任申立て

16万5000円(税別15万円)+実費(1万円~2万円程度)

※ただし、調査のため遠方への出張等が必要になる場合は、交通費や宿泊費等が必要になる場合があります。
 

②権限外行為許可

3万3000円(税別3万円)+実費(3000円程度)

※ただし、当事務所の司法書士が不在者財産管理人に就任している場合は、こちらの費用はかかりません。
 

③不在者財産管理人報酬

基本的には不在者の財産から受領いたしますので、依頼者の方に費用のご負担をお願いすることはありません

※ただし、不在者の財産から賄えない場合は、裁判所の決定により30万円~50万円程度の予納金を準備するよう指示される場合があります。
 

④失踪宣告の申立て

22万円(税別20万円)+実費(1万円程度)

※ただし、調査のため遠方への出張等が必要になる場合は、交通費や宿泊費等が必要になる場合があります。
 
 

以上、相続手続において相続人の一部の方が行方不明になっている場合でした。

コメントは受け付けていません。

4月 21 2021

相続登記義務化法案が成立しました。

本日(令和3年4月21日)に、参院本会議を通過し、相続登記を義務化する法案(民法等の一部を改正する法律及び相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律)が成立いたしました。
 

この法律によって、どのようなことをしなければならず、また相続登記等をしない場合にどうなってしまうかについて説明したいと思います。ただし、あくまで現時点での内容のみでの判断となりますので、実務上の運用等により変わる場合があります。
 

 
 

1 国に土地をもらってもらうことができる制度の創設

 

不動産を国や地方自治体に寄附することは従前からできておりましたが、実際には受け入れてくれることはほとんどありませんでした。その理由としては、不動産と言っても価値があるものだけとは限らず、逆に管理が大変な不動産もあり、そのような不動産をもらっても国や地方自治体としても困るという実情がありました。
 

この点、あくまで条件付きではありますが、相続等によって取得した不動産を国の所有(国庫への帰属)とする制度ができました。
 

(1)不動産は土地である必要があり、かつ、下記に該当しないこと 

建物の存する土地
②担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
③通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
④基準を超える特定有害物質により汚染されている土地
⑤境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地

 

(2)共有の場合は共有者全員で申請をすること

 

(3)承認申請に関する手数料を納めること

 

(4)国の承認が得られた場合は、管理に要する費用10年分を納めること

 

ただし、上記(1)~(3)に該当する場合でも崖があったり、地下に何かが埋まっている場合などは承認が得られないこともあります

 
 

例えば、遠方に存在している山などは所有していても使い道がほとんどなく、かといって売却するとしても買い手が現れる可能性はかなり低いうえ、万が一事故があった場合には責任が生じる可能性もありますので、そのような場合にはこの制度は使えると思います。

 
 

2 相続登記の義務化

 

今までいわゆる権利に関する登記をするかどうかはあくまで「権利」であり、登記をしなくても良いこととされていました。ただ、不動産を購入した場合や不動産を担保にお金を課した場合など、登記をしないと所有権を第三者に対抗できなくなる可能性がある場合には登記をしないことによる不利益が大きいため、このような場合には大多数の方が登記をされていました。
一方、相続登記については、売買の予定等が無ければ登記をしないことのデメリットがあまりないため、手つかずのままの相続が繰り返されて現在の所有者がどなたなのかが不明となってしまった不動産が日本中にたくさん存在しており、面積に換算すると日本の国土の20%程度にもなるそうです。
そこで、今回相続登記を義務化することにより、所有者を確定させて、土地を有効利用しようとするのが今回の法律ということになります。

 

この点についての注意点をまとめたいと思います。

 
 

(1)相続登記が義務化されたのは土地のみです。
→ 建物は対象外です。

 
 

(2)現時点ではまだ法律は施行されておらず、3年以内に施行される予定です。
→ 報道によれば2024年施行予定とのことです。

 

(3)土地の所有者が亡くなり、その土地の相続人であることを知ったときから3年以内に相続登記をする必要があります。
→ まったく疎遠になってしまった親族が亡くなり、自分が相続人だったとしても、その事実を認識していなければ3年の期限はスタートしません

 

(4)相続登記のみならず、住所移転や氏名変更についても2年以内に変更登記をする必要があります。
→ 住所や氏名が変わった場合でも所有者が不明になってしまうためです。

 

(5)上記に違反した場合10万円以下(住所変更等は5万円以下)の過料に処せられる可能性があります。
→ 同じような罰則規定が建物表題登記などにもありますが、現実には未登記の建物が無数に存在しており、過料の処分が課されたという話は聞いたことがありません。したがいまして、相続登記をしないことにより本当に過料に処せられるかどうかはまったく分かりません

 

(6)相続人申告登記制度(?)の創設
→ 登記官に対して、自身が相続人であることを申告することで、一時的に登記官が職権で登記をしてくれる制度が創設されました。実際に相続登記をするためには、戸籍謄本等を集めたり、相続人間で遺産分割協議をまとめなければなりませんが、協議がまとまらず3年以内に登記ができない場合もあります。そのようなときにとりあえず申告をすることで3年の期限をクリアすることができます。

 
 
 

その他たくさんの改正がありますので、順次追記していきたいと思います。

コメントは受け付けていません。

Next »

  • なぜオンライン申請だと費用を抑えられるのか 理由はこちら
  • 所有権移転登記
    • 売買による所有権移転登記
    • 相続による所有権移転登記
    • 当事務所にご依頼いただく場合
    • 当事務所の費用一覧表
    • 私の場合はいくらなの?
  • 抵当権の抹消登記
    • 住宅ローン完済時の抵当権の抹消登記
    • 遙か昔に登記された抵当権抹消登記
    • 裁判手続きによる抵当権抹消登記
    • 抵当権抹消登記の費用
    • 抵当権抹消登記の流れと簡単WEB見積り
  • よくあるご質問
  • はなみずき通信

はなみずき司法書士事務所

お気軽にお問い合わせください。電話番号0561-61-1514。ファックス番号0561-61-1535

お問い合わせはこちら

事務所案内はこちら

〒480-1116
愛知県長久手市杁ヶ池106番地2
1階
TEL: 0561-61-1514
FAX: 0561-61-1535

対応地域

名古屋市、岐阜県、愛知県、三重県

Copyright © Hanamizuki. All Rights Reserved.