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6月 14 2011

不動産売買の決済当日に起こるトラブル

不動産の売買契約を締結してもその場で所有権が移転する事はなく,その後の代金全額を決済するときに所有権が移転するのが一般的です。

この決済は通常金融機関で行われます。これは動くお金がかなり高額ですので現金を持ち歩くのが大変であり,また,通常は購入される方が住宅ローンを組まれることが多いことから,その手続も同時に行うためです。

さて,この決済には多くの人が一同に会して行います。最低でも売主さん,買主さん,不動産業者,司法書士の4人は絶対にいますし,加えて,不動産に担保を設定している担保権者,売主さんと買主さんの不動産業者が違う場合には別の不動産業者などです。

私ども司法書士としては,買主さんの権利が保全されるため登記手続を滞りなく進めることは当然ですが,再度これだけの方に集まっていただくのはなかなか大変ですので,決済を延期したり,中止するようなことは可能な限り避けなければなりません。しかしながら,そんな中でも延期や中止になることが極めて稀にあります。そんなトラブルをいくつか記載してみます。

 

 

①権利証が無い 

 

権利証が無い場合,司法書士が本人確認情報を作成することで登記申請を行うことができます。ですので,事前に権利証が無いことが判明していれば,司法書士が売主さんご本人と面談等をして,本人確認情報を作成しますが,決済日までは権利証はあったのに,引越の際に紛失をしてしまい,決済の日に権利証が無いということがあります。 

この場合,本人確認情報を作成する時間的余裕があり,司法書士が「ここにいる売主さんが登記されている登記名義人ご本人に間違いない」という確信が持てれば何とか本人確認情報を作成して登記申請をすることができる場合がありますが,そうでなければ再度権利証を探していただくため決済が延期になることがあります(場合によっては仮登記をしておくということもあると思います。)。

 

ちなみに,私は一番最初に決済を行った時は,まさに決済当日に権利証が無いことが発覚し,売主さんのご自宅まで同行して権利証を探したことがあります。

 

 

②実印が無いもしくは実印の印影と印鑑証明書の印影が違う 

 

売主さんの本人確認(意思確認)の一環として,登記手続上の書類には,必ず実印にて押印していただき,印鑑証明書を提出することとなっています(不動産登記令16条)。

上記の権利証同様必ず登記申請に必要なものですが,権利証と異なり,本人確認情報のような代替手段がありません。したがって,どうにかして実印は探していただくこととなりますが残念ながら見つからないことが多々あります。また,同じ実印を長く使っている場合,実印の一部が欠けてしまっていて印鑑証明書の印影と実印の印影が違う場合があります。

実印がどうしても見つからない場合や実印が欠けてしまっている場合は,別の印鑑を改めて実印として登録し直すことでその印鑑が実印になりその印鑑で登記申請を行うことができます。   

 

実はこれも先日あったのですが,前日まで実印があったのに,当日の朝実印を紛失してしまったとのことで売主さん,不動産業者さん一同慌てふためいていました。ただ,たまたま決済を行う金融機関の近くに市役所があったため,100円ショップで売っているような通常持っている認印を実印として登録していただき,その実印として生まれ変わった印鑑で押印していただき事なきを得ました。

もっとも,100円ショップで売っているような印鑑は簡単に偽造ができてしまうどころか至る所で同じものが販売されている印鑑ですので,登記手続が終わったあとは,しっかりした実印をご作成いただき,再度登録し直すことをオススメしています。

 

 

③差押えの登記が入っている 

 

決済時間の直前に必ず登記簿の状況を確認します。これは,差押えの登記などが入っていると売主さんが勝手に売却することができなくなるためです(正確には売却自体はできますが,買主さんは差押権者に対抗できません。)。通常の売買であれば突然差押えの登記が入るなんてことは無いため問題が起こることはまずありませんが,任意売却のように借金の返済のために売却される方の場合には,税金の滞納等で差押えの登記が入る恐れがあります。 

この差押えの登記が入ってしまった場合,上記の権利証や実印等と異なり,これは決済当日にはどうしようもありません・・・。というのは,差押えの登記を消すためには差押えをした方(多くは役所)に対して負っている債務(多くは税金)の全額支払わないと差押えの登記の抹消をしてもらえず,また抹消のための登記手続に1週間程度かかるためです。また,そもそも差押えの登記を抹消するために税金の滞納を解消するお金が無い方もいらっしゃいます。ですので,差押えの登記が入ってしまっている場合には,決済は必ず延期になってしまいますし,抹消できないような場合によっては中止になってしまいます。 

 

私は幸いにして決済当日に差押えの登記が入っていたという経験はありませんが,任意売却物件の決済をするときはいつもドキドキしながら確認をしています。

 

なお,当初から差押えの登記が入っている場合は,差押え権者と話しがついており,決済の現場に抹消のための書類をお持ちいただくため問題が起こることはありません。

 

 

と,トラブルをいくつか記載しましたが,上記はあくまで一般的なトラブルであって,報道等では,よりすごいトラブルもあります。例えば売主さんではないまったくの別人が売主さんの名を騙って不動産を売却しようとしている場合などです。そういったことを防止するために,登記手続上,権利書や印鑑証明書が必要となっていますし,司法書士も本人確認として免許証等で売主さんご本人であることを確認しますが,中にはそのチェックもかいくぐって登記されることがあるそうです。

なお,万が一売主さんご本人じゃないのに登記をしてしまった場合,専門家責任として司法書士にも損害賠償責任が発生します。もちろん,当事務所ではこのような事態に巻き込まれたことは一度もありませんし,今後も無いように業務を進めて参りますが,万が一の事態に備えて高額な保険に入っております。

遠い将来に司法書士を引退するときに「保険料が無駄になったなぁ」と言いいたいもんですねぇ。

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