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フラット35Ｓが省エネ住宅に限定して継続するとの報道がありました。

→記事

フラット35を検討されており，また，省エネ住宅を建築予定の方については朗報だと思います。　

さて，住宅ローンを組まれる際に，このフラット35が代表するような固定金利とその時の金利に変動して変わる，文字通り変動金利のどちらを選ばれるのかという点について悩まれると思います。

ざっくり言うと，固定金利とは返済期間中，長いものだとフラット35のように35年間は金利がまったく変わらないもの（ただし，フラット35Ｓのように期間限定で金利が下がることはある）であり，変動金利は年2回金利の見直しがあるというものです。よく変動金利で勘違いをされていらっしゃるのが，変動といっても毎月金利が変わるわけではないということですね。また，1年や3年といった短い期間の住宅ローンは無いので，1年固定とか3年固定の住宅ローンは「変動金利だけど，当初の1～3年は固定されている」というものですので，固定金利ではなく変動金利になると思います。

この固定金利を選ぶか，変動金利を選ぶかについて，私も現在住宅ローンを組んでおりますので仕事としてよりも自分自身の問題として検討しましたが，現在は変動金利の方が良いと思っています。

それは，次の理由によるものです。

「固定金利は変動金利より高い」

固定金利の場合，どれだけ世間の金利が上がったとしても，最長35年間は同じ金利な訳ですから，融資を受けられる方はリスクが固定されるのに対し，融資する側は金利変動のリスクを負うことになります。したがって，変動金利と比べればどうしても金利は高くなってしまいます。おそらく現時点では低いところだと2％前後ではないかと思います。一方，変動金利の場合，おそらく現時点では1％前後だと思いますので，固定金利と比べると半分程度です。　

「急に金利が上がることは考えにくいし，上がってもあまり問題ない」

逆に言えば，固定金利はどれだけ金利が上がったとしても決められた期間は固定されているのだから安心であるというメリットがあります。しかし，このご時世で金利が上がっていく要素はまったく見あたりません。

また，仮に金利が上がっていったとしても，それはすなわち景気が良くなってきているということなので，収入が増えることにつながり，結果として支払いが困難になるとは思えません。さらに，（その時の担保評価や収入にもよりますが）金利が上がりだした時点で住宅ローンの借り換えをして変動から固定に変えるという選択肢もあります。

「一般的にフラット35は手数料が高い」

固定金利というよりもフラットの場合ですが，融資手数料が高い傾向にあり，高いところだと住宅ローンを組む際の手数料として2％程度を一括で支払う必要がありますので，仮に3000万円の融資を受ければ60万円の手数料となりますが，変動金利の場合は，融資額に関係なくおそらく数万円程度だと思います。

「その他のフラット35のメリットもそこまで無い気がする」

これも固定金利というよりはフラットの場合ですが，一般的な金融機関と比べてフラット35ならではのメリットもたくさんあります。その代表的なものが，保証料無料と繰り上げ返済手数料無料です。

まず，住宅ローンを組む際はほぼ間違いなく保証会社が住宅ローンの保証をします。メガバンクで言うと，三菱東京ＵＦＪ銀行であれば三菱ＵＦＪ住宅ローン保証株式会社，みずほ銀行だとみずほ信用保証株式会社，三井住友銀行だとSMBC信用保証株式会社などであり，万が一，住宅ローンの返済が遅れた場合は，保証会社が銀行に立替払いをし，その後，保証会社から住宅ローンの残りを請求されることになります。この「保証会社が銀行に立替払い」をしてくれるようお願いするための費用が保証料であり，通常は必ずかかる費用となります。

なお，保証料は1000万円毎に20万円もしくは金利上乗せ方式だと年0.2％となっておりますので，フラット35は手数料が高いことを考えると，あまり大差は無いかもしれません（反対に，手数料が高いこともデメリットでは無いと考えることもできますが・・・）。また，全額繰り上げ返済をした場合，保証料は返還されますが，手数料は返還されませんので，その点を考えるとやはり保証料無料のメリットはそこまでないのかもしれません。

次に，繰り上げ返済をする場合，一般的にはその度に数万円の手数料を支払う必要がありますが，フラット35の場合は何回繰り上げ返済をしても手数料はかかりません。私は定期預金するお金があるなら，少なくともその半分は繰り上げ返済した方が良いと思っていますので，繰り上げ返済を多用される予定がある場合はかなりのメリットだと思います。

ただし，多くの金融機関で一部繰り上げ返済については何度でも無料となっている金融機関も多くなってきました。

大手銀行だと三菱東京ＵＦＪ銀行，みずほ銀行や三井住友銀行はネットバンキングで返済すれば繰り上げ返済無料ですし，このあたりの金融機関だと，中京銀行や大垣共立銀行，瀬戸信用金庫なんかは，方法に関係なく何度繰り上げ返済しても手数料は無料です。

→三菱東京ＵＦＪ銀行

→みずほ銀行

→三井住友銀行

→中京銀行

→大垣共立銀行

→瀬戸信用金庫

とすると，フラット35だからというメリットはそんなに無いのではないかと思います。

以上から，私個人的には長期固定金利（フラット35）を選ぶよりも，変動金利の方が良いのではないかと思います。余談ですが，私はリーマンショックのちょっと前に長期間固定金利の住宅ローンを組んでいましたが，リーマンショック後に金利が再び下がり始めたので，変動金利に借り換えました。この金利差で毎月の支払額は2万円程度下がった記憶があります。少なくとも現時点では借り換え後から金利が極端に上がったことは無いので，その判断は正しかったと思っています。

などと，偉そうなこと書いてますが，将来のことは誰にもわかりませんので，あとはただただ金利が上がらないことを祈るばかりですけどね。