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5月 21 2013

財産分与の登記について

当事務所のホームページは,不動産売買・相続登記ドットコムですが,売買や相続以外に,贈与や抵当権設定登記ももちろん行っています。 

また,同じくらい多いご依頼として,離婚に伴う財産分与の登記がございます。本日はこちらについて記載したいと思います。 
 

財産分与とは

 

離婚される際に,夫婦で築いてきた財産を分けることであり,一般的には夫から妻へ分与されるケースが多いと思います。
 

日本の世の中においては,夫が外で稼ぎ,妻が主婦として子育てや家事等をしているケースが多くあり,預貯金や不動産を購入した場合など,夫名義になっていることが多いです。しかし,夫が預貯金を作ることができたり不動産を購入できたのは,いわゆる「内助の功」があったからであり,実質的には妻にも持分があると考えられています。そこで,離婚するに当たり,この実質的な持分を妻に渡すのが財産分与ということになります。 

この財産分与について,預貯金や現金など,単純に分割できるものはそれを分ければ良いのですが,不動産については,通常夫もしくは妻のどちらかが住むケースが多いため,夫もしくは妻単独名義に変えることが多くあります。これが財産分与の登記となります。 
 

不動産の財産分与に関する税金について

 

1・不動産をもらう人にかかる税金
 
①贈与税
財産分与をする場合,金銭的な対価が伴うことはまずありませんので,贈与税がかかることが考えられます。
しかし,上記の通り,実質的には名義が無い方にも持分があると考えられており,適正な範囲内であれば贈与税はかからないこととなっています。
国税庁HP
 
ただし,明らかに財産分与として多すぎる場合には贈与税が課せられることとなっています。
大げさな例えですが,年収500万円の夫と専業主婦の妻が結婚したものの1年で離婚しました。その際に,夫から妻へ1億円の財産分与がされた場合,明らかに妻はもらいすぎですので,妻に贈与税がかかる可能性が高いと思われます。
 

②不動産取得税
不動産を取得した場合,1回だけですが,不動産取得税という税金が課されます。
ただし,財産分与については,純然たる清算として財産分与であれば基本的には課税されないこととなっております。しかし,財産分与とは言いつつも,慰謝料的な性質を含んでいたり,扶養的な性質を含んでいる場合には課税されることとなっています。 
したがって,この点は財産分与協議書や離婚協議書などで,しっかり明記しておかなければなりません。なお,課税される場合は,固定資産評価額の3%(ただし,土地についてはその半分になる減税措置あり)となります。 
 
③登録免許税
登記の名義変更をする場合に必ずかかる税金です。残念ですが,例外措置や減税措置はありません。
こちらは,土地か建物かに関係なく固定資産評価額の2%です。
 
④固定資産税
取得の理由に関係なく,不動産を所有している以上,毎年必ず固定資産税が課されます。ただし,固定資産税は,毎年1月1日時点の所有者に課されるため,財産分与した年の分の固定資産税は,前所有者に課されます。この点の清算について法的な決まりはありませんので,夫婦でどのように清算するか話し合いをする必要があります。
 
2・不動産を渡す人にかかる税金
 

①譲渡所得税
財産分与する不動産に利益がある場合,その利益に対して課税されます。タダで渡すのになんで利益があるのかと疑問に思われる方も多いと思いますが,税金の計算上は,時価で譲渡したとして利益分に課税されます。

国税庁HP
 
例えば,3000万円の不動産を夫名義で購入しました。その後,不動産は値上がりし,現在は4000万円の価値があります。

今回,離婚するに当たり,夫が妻に不動産の全部を財産分与したとします。とすると,3000万円で購入した不動産について,4000万円で譲渡したと考えられるため,差額の1000万円について,夫に譲渡所得税が課せられることとなります。
 
もっとも,居住用の不動産の場合,利益が3000万円以下であれば譲渡所得税が課されないこととなっており,このご時世において3000万円以上値上がりしている不動産はなかなかありませんので,現実的には譲渡所得税が課せられるケースはかなり少ないと思います。
 
国税庁HP 
 
 

財産分与の登記手続にかかる費用について

 

財産分与の登記をするに際し,次の費用がかかります。
 

①登録免許税,②諸費用(登記事項証明書の取得費用など),③司法書士報酬
 

このうち,①と②については,ご自身で行っても必ずかかる費用であり,仮に司法書士にご依頼されたとしても,司法書士によって差が出ることはあまりありません。

しかし,③については,ご自身で手続きを進めた場合にはかかりませんし,各司法書士によって費用も大きく異なります。
 

①登録免許税

上記の通り,登録免許税はいかなる場合も必ずかかり,固定資産税評価額の2%となります。 
 

②その他諸費用

これは,財産分与の目的である不動産の登記事項証明書や住民票等の取得費用になります。当事務所では登記事項証明書の取得や住民票の取得について,実費以外はいただいておりません。また,当事務所は登記事項証明書もオンラインで取得しますので,ご自身で取得される場合や一般的な司法書士事務所と比べると安く取得することができます。 

 

③司法書士報酬

各司法書士によって異なるため,ご依頼される司法書士にご相談ください。

当事務所の場合,住宅ローンを組まないパターンの売買と同じように考えており,当事務所の費用は不動産の価格や不動産の個数に関係なく5万円(税別)となります。
 


 

上記の表は土地について評価額の1.5%となっておりますが,財産分与の場合は1.5%ではなく2%となります。
 

なお,この当事務所の費用には,財産分与協議書の作成費用が入っておりませんので,財産分与協議書の作成も必要となる場合は3万円(税別)が別途かかってしまいます。ただし,不動産以外の財産について分与される場合も財産分与協議書に加えることもでき,その場合に追加の費用がかかることはありません。また,子どもの親権をどうするのか,養育費の支払いをどうするのか,というように財産分与のみならず離婚協議書という形で作成することも可能です。その場合も,3万円(税別)となります。
 

<財産分与の登記の際に必要な書類等>
 

・分与される方の必要書類等

①権利証(登記識別情報通知書)

②印鑑証明書

③実印

④本人確認のための身分証明書(免許証等)
 
 

・もらう方の必要書類等

①住民票

②認印

③本人確認のための身分証明書(免許証等)

上記のうち,特に重要なのが,分与される方の権利証であり,こちらが無いと本人確認情報作成費用として5万円(税別)が余分に費用がかかってしまいます。 
 

財産分与に関するその他の事項について

 

①財産分与は,離婚して2年経ってしまうと時効により財産分与請求権が消滅してしまいます。従いまして,財産分与をお考えの場合は,離婚成立前にしっかり話し合いをしていただき,財産分与協議書や離婚協議書に署名等をしてから,離婚届にご署名等をされた方が良いと思います。
 

②上記のとおり財産分与だけでなく,養育費の支払いや面会交流(面接交渉),慰謝料等の取り決めを行う離婚協議書の作成についても当事務所で行っておりますので,こちらも作成もお考えの方はお問い合わせいただければと思います。
 

③財産分与の登記のみであれば,上記の費用のみとなりますが,すでに完済している抵当権が設定されている場合や,住所や氏名の変更がある場合には別途登記が必要になる場合があります。

抵当権抹消登記等について
  

④夫が住宅ローンを組んでいる不動産について妻が財産分与を受けた場合,離婚に際して完済していない限り,不動産は銀行の担保に入ったままになっています。財産分与を受けた後も夫が住宅ローンを滞りなく支払ってくれるのであれば問題ありませんが,もし夫が住宅ローンの支払いを延滞した場合,不動産を取られてしまう可能性があります。この点は非常に難しい問題なのですが,遅れた場合には金融機関から妻の方に連絡してもらう内容で約束をしておいたり,妻名義で住宅ローンの借り換えをするなど,財産分与をする前に,一度金融機関とも相談をされた方が良いと思います。
 
 

以上,財産分与についてでした。

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