11月 14 2014
土地を購入し，建物を新築する場合の登記費用について
登記費用のお見積りのお問い合わせをいただく際に，土地を購入し，その後に建物を新築される場合の費用についてご質問いただくことがあります。
このようなケースの場合，かなりケースバイケースとなるため，自動で費用をご提示することができません。また，登記の際に必ずかかってしまう登録免許税の計算をするためには多数の情報が必要となりますので，この点からも自動で計算することができません。
ただ，それだけだといくらかかるのかわからないということになってしまいますので，いくつかケース分けをしてかかる費用をまとめたいと思います。
土地の購入について
この点については，通常の土地の売買ですので，こちらの「住宅ローンを組んで土地のみを購入される場合」，「現金で土地のみを購入される場合」をご覧ください。
建物の新築に関する登記費用について
建物を新築した場合，少なくとも①建物表題登記，②所有権保存登記の２つが必要となり，場合によっては，③（土地についての）所有権登記名義人住所変更登記，④抵当権設定登記，⑤抵当権追加設定登記，⑥（土地についての）抵当権変更登記，⑦（土地についての）地目変更登記が必要になります。このうち，①と⑦については土地家屋調査士の先生のお仕事となり，残りが司法書士のお仕事となります。以下，各登記について説明いたします。
①建物表題登記
建物を新築した場合に，建物の物理的な状況についての登記をしなければならず，これは法的な義務となっております。もし，新築をしてから1か月以内に登記をしないと10万円以下の過料という罰金のようなものに処せられることがあります（不動産登記法47条，同法164条）。
もっとも，世の中には登記していない建物は無数に存在しますが，少なくとも私は過料に処せられたという話は聞いたことがありません。
ただし，過料に処せられる可能性が低いことと，登記をしなくても良い，ということは別次元の話ですので，建物を新築されましたら必ず登記をしてください。また，建物表題登記をしなければ，その後の所有権保存登記や抵当権設定登記もできませんので，住宅ローンを組まれている場合は金融機関との間で登記をすることは法律上の義務でもありますし，契約上の義務にもなっていると思います。
上記のとおり，この建物表題登記は土地家屋調査士の先生のお仕事となりますが，通常は司法書士は土地家屋調査士の先生と組んで仕事をしており，当然当事務所も懇意にしていただいている先生がいらっしゃいますので，まとめて当事務所にてお受けすることができます。
かかる費用は建物の種類や構造，大きさなどによって異なりますが，6万円から10万円程度が一般的な費用かと思います。
下記画像は，建物ではなく土地となりますが，所在や大きさなどが登記されます。
②建物保存登記
建物表題登記が完了した後に，自分が建物の所有者であることを示す登記を申請いたします。この登記申請を行うことで，いわゆる「権利証」が作成されることになります。
建物保存登記のみならず，司法書士の登記の報酬は一律の規定がありませんし，建物の大きさ等によっても異なりますので，なかなか平均的なものはわかりませんが，当事務所では建物の大きさに関係なく一律２万円（税別）としております。
また，登録免許税は，居宅用として建物を建築された場合とそれ以外の場合（事務所，店舗など）で税率が異なっており，居宅用の場合は，建物の価値の0.15%，それ以外だと0.4%となります。さらに，居宅用の場合に長期優良住宅の認定を受けている場合は0.1%なります。
したがって，仮に1000万円の価値がある建物の場合，普通の居宅用だと1.5万円，長期優良住宅だと1万円，それ以外だと4万円の登録免許税がかかることになります。
なお，「建物の価値」というのは建築価格ではなく，建物の種類，構造，床面積によって一律で定められます。なので，それ以外の要素（床暖房がある，トイレがウォシュレットである，キッチンが広い等）は「建物の価値」にはまったく反映されません。
所有権保存登記はこのような感じです。
③（土地についての）所有権登記名義人住所変更登記
もし，土地を購入されて，そこから建物を新築する場合，土地を購入された時点では，その時にお住まいだった住所で所有者欄に登記がされていると思います。
例えば，上記の画像だと，「千代田区霞が関一丁目１番１号」となっておりますが，今回建物を建てている場所が「千代田区霞が関二丁目２番２号」だった場合には，建物が完成した後は住民票を「千代田区霞が関二丁目２番２号」に異動させますよね。とすると，土地の登記簿の住所と齟齬が生じてしまいますので，土地の登記簿の所有者欄の住所についての変更登記が必要となります。
住所変更登記については，こちらの「住所変更や氏名変更がある場合」をご覧ください。
ですので，もともと住んでいた建物を取り壊して再度新築する場合のように，住民票の異動がない場合にはこの登記は不要ということになります。
④抵当権設定登記
建物の新築にあたって金融機関で住宅ローンを組まれている場合，建物を担保に入れなければなりません。その際の登記が抵当権設定登記です。
抵当権設定登記の報酬は，受けられる住宅ローンの金額によって変わってくるのが一般的ですが，当事務所では金額に関係なく一律25000円としております。
また，抵当権設定登記の際も登録免許税がかかりますが，これも保存登記同様に居住用（長期優良住宅を含む）かそれ以外にかによって税率が変わってきます。居住用の場合だと住宅ローンの金額の0.1％，それ以外だと0.4%になりますので，仮に1000万円のローンだと1万円または4万円ということになります。
⑤抵当権追加設定登記
土地を購入されるときにも住宅ローンを受けられている場合，土地を購入時点ですでに抵当権を設定されていると思いますが，その抵当権の担保として新築した建物も追加で担保に入れるように指示をされます。その際の登記が抵当権追加設定登記です。
抵当権追加設定登記の司法書士報酬は④と同じ25000円となりますが，登録免許税は住宅ローンの金額及び居住用か否かに関係なく，一律1500円となります。
ですので，土地を購入する時にローンを組まれ，建物を購入する時にもローンを組まれる場合は抵当権設定登記を2回以上行うこともよくあります。
逆に，土地を購入するときには抵当権を設定せずに，建物新築時に土地分と建物分をまとめて1件の抵当権で申請してしまうこともあります。この点は各金融機関の対応によって異なりますので，金融機関の担当者にご質問ください。
なお，一番費用が安上がりなパターンは，土地の購入時には抵当権を設定せず，建物建築時にまとめて登記を申請するというパターンであり，逆に一番費用が高くなるパターンは，土地購入時に抵当権を設定し，建物新築時にも④と⑤を行うパターンです。
⑥（土地についての）抵当権変更登記
上記⑤のように，すでに土地を購入される際に抵当権が設定してある場合，③のように抵当権における住所変更登記を申請することがあります。もっとも，金融機関によっては，住所変更があっても抵当権変更登記は申請しなくても良いとするところも結構ありますので，これも金融機関にご確認いただく必要があります。
この費用は当事務所だと2万円（税別）及び登録免許税として土地の数×千円がかかります。
⑦（土地についての）地目変更登記
土地を購入される際に，土地の地目が「雑種地」や「田」など，「宅地」以外の地目になっている場合は，建物の新築により「宅地」となりますので，地目変更登記が必要となります。こちらも，上記①と同じく法律上の義務となっております。
当然ながら，元から「宅地」になっているようであれば地目変更登記は不要ということになります。
これは①と同じく土地家屋調査士の先生のお仕事となり，一般的には3万円から5万円程度というのが多いかと思います。
まとめ
以上から，法律上必ず行わなければならないのは，①のみであり，該当するようであれば⑦も法律上の義務となります。また，住宅ローンを組まれているようであれば必ず抵当権設定登記が必要となりますので，②と③は必ず行う登記であり，その他の登記によって該当する方のみ必要ということになります。
このように，個々の方の状況によって，かなり必要な登記の件数が変わってきますので，一律でいくらくらいかかるというものを予めご提示することができません。
お問い合わせをいただく場合には，下記の点についてお知らせいただければとスムーズに見積もりを出させていただけますのでどうぞご協力のほどお願いいたします。
①建物の種類，構造，延べ床面積
②土地を購入する時点で住宅ローンを組まれているかどうか（すでに土地に抵当権が設定されているか）
③建物新築する際に住宅ローンを組まれる場合にはその住宅ローンの金額
④土地の地目
以上，建物新築の場合の登記費用についてでした。
コメントは受け付けていません。
