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不動産売買に関すること

5月 30 2019

ハンコについてあれこれ

日頃何気なく使っている,「ハンコ」や「印鑑」,重要な時に使う「実印」や「認印」,はたまた契約書などの書類にハンコを押すときの「押印」や「捺印」,複数のページになる場合の「割印」や「契印」など,ハンコに関して実は本来の意味とは違う意味で使っていることがあります。 

今日は,ハンコに関する情報をまとめてみたいと思います。
 

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ハンコは印鑑ではなく印章

 

朱肉を付けて書類にポチっとするハンコ。あれは正式には「印章」と言います。もちろんハンコでも構いません。この点,「印鑑」と呼ぶこともあるかと思いますが,実は「印鑑」は誤りです。

「印鑑」というのは,名前が彫ってあるハンコの事ではなく,朱肉を付けて押したときに映る「印影」を登録している紙のことを言います。その紙が役所に保管されておりますので,「役所に登録してある印影(印鑑)の証明書」が印鑑証明書ということになります。もっとも,現在は紙で登録されていることはなく,データとして登録されています。

ただ,実際にはハンコのことを印鑑と呼ぶことが多いので,私もハンコのことを印鑑と呼んでいます。 
 

実印と認印は登録の有無

 

上記のとおり,役所に印影を登録してあるハンコのことを俗に「実印」と呼び,そうでないハンコのことを「認印」と呼びます。したがって,すごく立派なハンコを作成しても役所に登録していなければ認印ですし,100円ショップで買ってきたハンコを登録すればそれが実印となります。なお,実印,認印ともに法律用語ではなく俗称となります。
 

また,重要な契約のときに実印での押印を求められることがあるかと思いますが,法的な効力としては実印でも認印でも効力が変わることはありませんし,もっと言えばハンコでの押印がなくても署名があれば有効な書面となります(民事訴訟法228条4項)。よく,「今日ハンコを忘れたので指で押します。」みたいなことがありますが,法的にはあってもなくても効力は同じです(ただし,本人が署名したことを否認した場合に指印で立証することはあると思います。)。
 

ただ,署名の場合は本当に本人が書いたのかどうかの判断が難しく,認印だと第三者が押印したものも同じ印影であるため,本人しか持っていないだろう実印を押印した方が本人の関与を立証しやすくなるため,重要な契約では実印での押印を求めることが多いと思います。
 

なお,法的な効力は別問題として,手続的にご本人が関与していることを証明するために必ず実印での押印を求められることがあり,その場合は必ず印鑑証明書(通常は発行から3か月以内)の添付を求められます。例えば,不動産の売買に関する登記申請の際には売主さんの印鑑証明書が必要書類となっておりますし,自動車の売買だと当事者双方の印鑑証明書の提出を求められます。 
 

押印と捺印は基本的に同じ

 

ハンコを押すことを「押印」と言ったり「捺印」と言ったりしますが,どちらもハンコを押すという意味は同じでありどちらでも正しいです。両方の頭文字をとって「押捺」と呼ぶこともありますが,これも同様です。
 

ただ,使い方として押印は「記名押印(ゴム印やすでに印字してあるものにハンコを押す)」として使われることが多く,捺印は「署名捺印(自ら署名をしたうえでハンコを押す)」として使われることが多く,押捺は「ハンコを押すことに加えて指印を押すことも含む」と微妙に違いがありますが,いずれも「ハンコを押す」という意味としては同じですので,結局はどれでも良いということになります。 
 

割印と契印は複数の紙に跨って押印

 

契約書が2ページになるときに,1ページ目の裏と2ページ目を重ね合わせてハンコを押すことがあります。一般的に「契印」や「割印」と呼ばれていますが,これは「契印」となり「割印」は誤りとなります。
 

契印は当事者が知らぬ間に契約書の一部が抜き取られたり加えられることを防ぐためにハンコで痕跡を残しておくことに加えて,一連一体の契約書等であることの証明にもなり,契印がないと役所での申請が通らないことがありますので結構重要な行為です。
 

一方,割印とは正副など同じ書類がある場合に,どちらも同じ内容の書類であることを示すために正副の書類に重なるように押印したり,関連する書類について重なるように押印することを指しますので,実生活上では割印をするケースというのはあまり多くないと思います。
 

なお,切手や収入印紙などが使用済みであることを示すためにハンコを押すことを「割印」と呼ぶことがありますが,これも誤りであり正しくは「消印」と呼びます。
 

ということで,雑学的な内容になってしまいましたが,この仕事をしていると間違って使ってしまうと恥ずかしいケースがありますのでまとめてみました。

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5月 09 2019

仮登記について

登記簿を見て,たまに仮登記が入っていることがあります。

当事務所で,数年前に仮登記を申請した件がやっと本登記できることになったので,今日は仮登記についてまとめてみたいと思います。
 

 
 

通常の登記(本登記)と仮登記

 

不動産を購入した場合,売主さんの名義から買主さんの名義に登記を変更します。これを所有権移転登記といい,登記をすることによって第三者に対する対抗力を持ち,裁判上でも所有者であると推定されます。これにより,売主が第三者に売却していたとしても,登記をしておけば自分が正当な所有者だと主張することができますし,裁判上でも反証がなければ所有者であると認定されます。

ただ,このようにすぐに登記ができれば良いのですが,中にはすぐに登記できないケース登記しないケースもあります。 

例えば,登記申請に必要な権利書等がないけど,とりあえず何らかの登記はしておきたいという場合や,条件付売買や売買予約などまだ売買契約が成立しておらずすぐには登記しないという場合もあります。このうち,前者については不動産登記法105条1号に規定されているため「2号仮登記」,後者が同条2号に規定されているため「2号仮登記」と呼んでいます。
もっとも,権利書が無いような場合には本人確認情報事前通知等によってすぐに登記申請をすることができますので現実的にはなかなか使われない仮登記であり,世の中にある仮登記の大部分が2号仮登記となります。 
 

仮登記のメリット

 

上記のとおり,仮登記には第三者への対抗力はありませんし,所有者であると推定されるわけでもありません(そもそも2号仮登記は所有権は取得していません。)。また,仮登記がされていても所有者は第三者に売却することもできますし,仮登記の存在を無視して当該第三者に登記(本登記)することもできます。 

では,仮登記を行うメリットは何でしょうか。 

これは,条件が成就していないので通常の登記(本登記)をすることはできないが,仮登記をしておいて,後日条件を満たしたときに本登記をすれば,仮登記後に現れた所有者に勝つことができることにあります。
具体的には,1番でAさんの登記が入っており,2番にBさんの条件付仮登記,3番にCさんの登記(AさんがCさんに売却した)があるとします。Bさんは現時点では所有権は得ていないのでCさんが利用することは何ら差し支えありません。
その後,Bさんが条件を満たし,Aさんと共同して2番にある仮登記の本登記をすることでCさんの登記は抹消され,Bさんの登記だけが残ることになり,名実ともにBさんは所有者になることができます。 

なお,このケースで仮登記の本登記を行う場合はCさんの承諾書が必要となり,実体としてもCさんには承諾義務があるのですが,Cさんが承諾してくれない場合はCさんを訴えて勝訴することで本登記をすることができます。 
 

2号仮登記が行われるケース

 

2号仮登記が申請されるケースはたくさんありますが,以下のようなケースが多いかと思います。
 

・死因贈与
自身が亡くなった場合に特定の人に不動産を承継させる場合,遺言が使われることが多いかと思いますが,「死因贈与」という形態で承継されることもあります。
この場合,不動産の所有者が亡くなることによっては初めて贈与の効力が生じることとなりますのですぐに登記をすることはできず,「所有者の死亡」という不確定期限付の仮登記を申請することができます(相続や遺贈については仮登記を申請することができません)。
 

・農地の売買
農地を売買する場合,農地法の許可が必要になります。この許可を得るのに時間がかかることが多々ありますので,「農地法の許可」を条件とした条件付仮登記を申請することができます。
 

・担保としての仮登記
金銭の貸し借りで,貸金が返済されない場合には貸主に不動産の所有権が移転するという「代物弁済予約」を原因として仮登記の申請を行うことがあります。もっとも,弱みに付け込んで,少ない金銭で高価な不動産を取得する事例が多く発生したことから,「仮登記担保法」によって規制されています。
 

・つなぎ融資
更地に建物を建築する場合,契約金,着手金,中間金,最終金など,建築状況に応じてそれなりの金額を建築会社に支払わなければならないケースがあります。
多くの方が住宅ローンを組んで支払うことが多いかと思いますが,住宅ローンによっては建物が完成しなければ融資できないというケースが多く,上記の中間金などは自己資金で賄う必要があります。それが用意できれば何も問題ないのですが,そのような方ばかりではないため一時的に融資してくれる会社があります。その融資のことを「つなぎ融資
」といい,最終的に住宅ローンが銀行から振り込まれた場合は,そのお金でつなぎ融資分を返済し,以降は毎月住宅ローンを返済していくことになります。
この場合において,つなぎ融資の会社も多額の融資を行いますので,土地を担保に取ることがあるのですが,通常の抵当権を設定すると融資額の0.4%の登録免許税がかかってしまいます。そこで,仮登記の出番となります。
 

というのは,抵当権の仮登記の場合は融資額に関係なく一律1000円の登録免許税で良いことになっているからです。
このように,すぐに抹消する予定の抵当権のために何万円も税金を支払って登記をするのはもったいないので仮登記で済ませようということです。
 

・自社従業員への貸付
最近はあまり見かけませんが,サラリーマンの方がご自身が勤める会社から融資を受けるような場合も,上記のように通常の抵当権ではなく仮登記であるケースがあります。 
 

買う予定の不動産に仮登記が入っていたら

 

上記のとおり仮登記の本登記がされてしまうと登記としては負けてしまい,最悪の場合は所有権を失う可能性があります。
したがいまして,ご自身への所有権移転登記に際して仮登記が抹消されるかどうかを確認する必要があります。
もっとも,仮登記どころか抵当権が設定されたままの不動産が売りに出され,売買代金でローンを返済して抵当権を抹消するというケースは普通にあります。
したがって,仮登記が入っていたとしても,抹消されることがほとんどですので,それほど構える必要はないかと思います。

以上,仮登記のお話でした。

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4月 16 2019

事前通知について

権利書(登記識別情報通知を含む。以下同じ。)を紛失等し,申請の際に提供できない場合の代替手段として3つの方法が規定されております。

→ 権利書(登記識別情報通知書)を失くしてしまった場合
 

このうち,一番多く使われるのが司法書士等が作成する本人確認情報を提供して申請する場合だと思いますが,稀に事前通知を用いる場合があります。
 

先日,私自身が遺言執行者に就任し,登記義務者となって事前通知で進める機会がございましたので,今後,事前通知の具体的な流れを依頼者の方に説明させていただくために,画像付きでまとめておきたいと思います。
 

 
 

1 事前通知とは

 

そもそも事前通知とは何かというと,上記のとおり登記申請に際して権利書が必要であるにも関わらず紛失等で手元に無い場合に行う手続です。

権利書は,本人確認を行う上での重要な書類の一つであり,権利書を提供することで所有者等の権利者自身が手続に関与していることを示すことができます。逆に言えば,権利書が無くても権利者自身が手続に関与していることが確実なのであれば登記を進めても良いということになります。

そこで,登記申請後,法務局から本当に権利者自身が手続に関与しているのかの通知を送って確認し,問題なければ登記が完了することとなります。

登記が完了する前に法務局から通知が来るので「事前通知」という手続になります(不動産登記法第23条第1項)。
 

なお,上記の本人確認情報は,法務局が事前に通知して確認する代わりに,資格者代理人(通常は司法書士)が本人確認をすればほとんどのケースで事前通知はされず,そのまま登記が完了することになります。あくまで「ほとんどケース」というだけであり,法務局が本人確認の内容が相当でないと判断したときは事前通知はなされますが,私自身及び私の周りで司法書士が本人確認したのに事前通知がなされたというケースは聞いたことがありませんので,ある意味司法書士の本人確認が権利書の代替になると考えていただいても良いです。

その分,責任が重く,故意に虚偽の本人確認情報を提供した場合は,虚偽提供罪として2年以下の懲役または50万円以下の罰金が科されることになっており,実際に実刑になった司法書士も存在します(不動産登記法第160条)。
 

したがって,司法書士が本人確認情報を作成する場合にはそれなりの報酬が発生することとなりますので,可能な限り権利書は紛失されませんよう大切に保管してください。 
 

2 事前通知と本人確認情報

 

権利書が無い場合,事前通知であれば費用はかかりませんので本人確認情報の出番は少ないように思われるかもしれませんが,現実的には本人確認情報を提供する場合が多いと思います。それは,大きなお金が動くためです。

売買を想定していただくと,Aさんが所有する土地をBさんに売却する場合,通常は,金融機関でBさんがAさんに対して売買代金を支払い,立ち会った司法書士が権利書等の必要書類を受領してすぐに登記申請を行います。

ところが,権利書が無い場合に事前通知の方法を執ったとすると,Bさんは売買代金を支払ったにも関わらず,確実に登記がされるとは限りません。なぜなら,法務局の事前通知の手続が残っており,Aさんが事前通知の手続を無視してしまうと登記は却下されてしまうからです。そうなると,Bさんは売買代金を支払ったのに登記ができないという恐ろしい事態に陥ってしまいます。

そこで,事前通知が終わってから売買代金を支払えば良いという考え方もあり,実際にこのような方法で売買手続を進めることもありますが,Aさんとしては売買代金をもらっていないのに権利書以外の重要な書類(印鑑証明書など)を提供する必要がありますし,所有権移転時期の特約が入っている場合に実際の登記の日と登記の日がずれることになってしまいます。

この点,本人確認情報を提供すれば,権利書を提供した時とほぼ同様に進むことになりますので,実際には本人確認情報を提供することが多いかと思います。

したがって,事前通知で進めるのは,特に新たな利害関係を生むわけではない抵当権抹消登記だったり,トラブルが生じる可能性が低い親族間の贈与や遺贈などに限られると思います。 
 

3 事前通知の具体的な流れ

 
 

(1)登記申請時
 

登記申請時においては,権利書を提供しないこと以外には特に変わることはありません。強いて言えば,抵当権抹消登記のように本来であれば印鑑証明書が不要な申請でも印鑑証明書が必要になる程度です。
 

(2)郵便局からの通知
 

登記申請をしてから1週間から2週間程度で,住所地宛に郵便局から「本人限定受取郵便」のお知らせが届きます。


 

(3)受け取り
 

上記書面及び免許証等の本人確認書類を持って通知のあった郵便局に受け取りに行くか,郵便局に連絡して自宅に配達してもらい,下記の本人限定受取郵便を受け取ります。「本人限定」となっておりますので,たとえご家族でも代理で受け取ることはできませんのでご注意ください。


 

(4)記入
 

中には,登記申請の内容が記載されており,この内容に間違いが無いか確認してください。問題ないようであれば,回答欄のご署名いただき,ご実印でご捺印ください。


 

(5)法務局への返送
 

この事前通知に関する書類には期限があり,法務局が発送してから2週間以内に法務局に届く必要があります(書面に期限の記載があります。)。

したがいまして,法務局に直接持参されるようであれば大丈夫だと思いますが,法務局に郵送する場合は余裕をもってご返送ください。特に,平成の終わりから令和の始まりにかけて長期連休がございますので,返送期限にご注意ください。
 

(6)登記の完了
 

上記の書面が法務局に到着すると登記手続が再開され,数日後に完了となります。
 

以上,事前通知についてでした。

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3月 30 2018

住所のつながりを証明する書類

登記における所有者等の特定は,住所と氏名で行います。 

例えば,平成20年にA市B町1番地に住む甲野太郎さんが不動産を購入した場合,登記簿には,
 

住所 A市B町1番地

氏名 甲野太郎
 

と登記されています。
 

平成30年になり,甲野さんが不動産を売却する際に,甲野さんがC市に転居している場合,当該不動産を売却する登記の際に提出する甲野さんの印鑑証明書には当然ながらC市の住所が記載されていますので,登記簿に記載されている甲野太郎さんと今回登記手続に関与している甲野太郎さんは別人だと判断され,売却に関する名義変更の登記(所有権移転登記)申請は却下されることになります。
 

そこで,まずは登記簿に記載されている甲野さんの住所をA市からC市に変更する登記を申請し,その後に売買による所有権移転登記を申請することになります。
 

一見,単なる住所の変更なので簡単なようですが,実は奥が深く,場合によってはかなりややこしい手続だったりするので,今回はこちらについてまとめてみたいと思います。
 

 
 

住所の変更は基本的には住民票

 

(1)住所移転が1回

上記の例で言うと,甲野太郎さんは現在お住まいのC市の住民票を取得すれば「前住所」の欄に「A市B町1番地」という住所が記載されていますので,C市の住民票があれば簡単に証明できます。
 

(2)同じ市内(区内)で複数回の住所移転

A市の中でB町,C町,D町,E町と複数回の住所移転がある場合,最新のA市E町での住民票を取得しても前住所としてはD町の住所しか記載されていないことがありますので,これだけでは証明ができません。この場合,履歴が載っている住民票を請求するとすべて記載されている場合があります

具体的には,名古屋市名東区内で複数の移転があった場合,名東区内でのすべての住所が履歴として記載されています。ただし,他の区での履歴は記載されないため,同じ名古屋市内でも区が変わってしまうと,次の(3)以降のケースで住所を繋げるしかありません。
 

(3)異なる市内(区内)での複数回の住所移転

A市→B市→C市と住所移転をしている場合,C市の住民票を取得しても前住所としてはB市の住所しか記載されていないのでA市とのつながりが分かりません。

そこで,次にB市にて住民票除票を請求すると,そこには,「前住所」の欄にA市の住所が記載されており,さらに転出先の住所としてC市の住所が記載されているため,A市→B市→C市のすべてのつながりが証明できることになります。
 

しかし,この住民票除票は転出等により除票になったときから5年が経過すると消除(抹消)されてしまい取得することができなくなります(住民基本台帳施行令第34条1項)。

つまり,本日の平成30年3月30日で考えると,B市からC市に転居したのが平成25年3月30日よりも前だった場合,B市に行ってもすでに住民票除票は消除されているため,取得することができなくなります。

なお,一部の市区町村においては5年以上前の除票でも取得できる場合がありますが,あくまで例外ですので過度の期待はできません。少なくとも名古屋市では絶対に出ませんので別の方法を考える必要があります。
 

(4)戸籍の附票で繋げる

同じ本籍地にある期間に住所移転した場合,その住所の履歴が記載されているものが戸籍の附票という書類です。

例えば,A市B町1番地に本籍地がある方が,本籍地を変えないまま,A市→B市→C市→D市と移転した場合,年数に関係なくすべての住所移転の履歴が記載されていますので,戸籍の附票だけですべての住所を繋げることができる場合があります。
 

ただし,あくまで同じ本籍地内での住所移転しか記載されませんので,転籍により本籍地が変わった場合はそこで途切れてしまいますし,結婚や離婚などにより新しく戸籍が作成された時も途切れてしまいます。加えて,最近よくあるのが電算化(簿冊→コンピューター化)による改正で役所によって勝手に戸籍が作成されている場合です。この場合も途切れてしまいます。

そして,何より厳しいのが,転籍,結婚や離婚,電算化などによって新しく戸籍が作成された場合,従前の戸籍の附票についても住民票除票と同様に5年経つと消除されてしまって取得することができなくなってしまいます。

平成に入り,多くの役所において戸籍の電算化が進んでいますので,昭和時代の住所移転については戸籍の附票で証明することが難しくなっています
 

(5)最後の手段の申述書(上申書)

このように,役所で取得できる書類については保存期間の経過により取得できないこともありますので,完全に住所の繋がりを証明することができないケースもあります。そのような場合には最後の手段として,申述書による自己証明が認められています。

これは,「私は,A市→B市→C市→D市と住所移転をしているところ,A市からB市への住所移転については保管期間の経過について証明することができませんが,登記簿に記載されている甲野太郎は私であることに間違いありません。」というような趣旨の書類を出すことで住所移転登記を認めてもらうということです。
 

もっとも,申述書だけで認められるわけではなく,所有者であることに間違いないことを証明する資料(権利証や固定資産税の納税証明書)を提出したり,「不在籍・不在住証明書」などを提出することもあります。
 

(6)住所移転によらない変更

市町村合併による住所の変更や住居表示実施による変更など,役所の都合で住所が変わる場合があります。

この場合でも住民票で証明することもありますが,役所で変更の証明書が無料でもらえますので,こちらで証明していくことになります。 
 

氏名変更は基本的には戸籍

 

住所と異なり,氏名変更は戸籍謄本等を取得すればすべて繋がります。

氏が変わる場合としては,結婚や離婚が一番多いかと思いますが,その旨はすべて戸籍に記載されています。また,養子縁組によって氏が変わることもありますが,これもまた戸籍に記載されています。さらに,家庭裁判所の許可を得て,氏や名が変わることがありますが,これもまた戸籍に記載されます。
 

そして,戸籍や除籍,改正原戸籍など過去の戸籍については,住民票除票の5年とは異なり,戸籍謄本は永遠に,除籍謄本や改正原戸籍は150年間保存されているため,取得できないケースはあまり多くありません。
 

もっとも,戦災により焼失していたり,すでに保存期間経過で廃棄されている場合(平成22年までは除籍等の保存期間は80年でした。)には,上記のとおり申述書等によって証明していくことになります。
 
 

ということで,住所や氏名の変更は結構地味な登記なのですが,この登記をしないと名義が変えられない重要な登記だったりしますし,結構奥が深いものです。

なかなか住所変更登記にお困りの方は多くないと思いますが,もしお困りの場合はぜひご相談ください。

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1月 30 2018

破産物件の購入

当事務所は,従前から破産物件(破産者が所有している不動産)を取り扱うことが比較的多いのですが,特にここ数か月は多くの破産物件の手続を行ったため,破産物件についてまとめたいと思います。
 


 
 

破産の登記

 
とある個人の方(株式会社等の法人ではない自然人)が破産した場合,当該破産者は不動産を含めた財産の処分が自由にできなくなります破産法78条1項)。
 

このことを示すため,所有している不動産には,「平成○○年○○月○○日○○時 ○○地方裁判所破産手続開始決定」というように破産の登記がなされます。この登記が入ることで,この不動産を買いたい方はご本人ではなく破産管財人と連絡を取って交渉などを行うことになりますし,一方,破産者が勝手に不動産を売却することを防ぐことができます。ちなみに,会社等の法人が破産した場合は,法人の登記簿に破産の登記がされますので不動産の登記簿には破産の登記は入りません。 

 
 

不動産の処分権者

 
上記のとおり,破産者は所有している不動産を自由に売ることはできず,破産管財人が売却することになります。さらに,一定の財産に関しては破産管財人も自由に売却することが出来ず,裁判所の許可を得なければならないことになっており,不動産も許可が必要な財産のひとつとなっています(破産法78条2項1号)。
 

したがって,破産物件を購入するためには,破産管財人と交渉して売買の合意が得られたうえで,破産管財人が裁判所に不動産売却の許可を求め,その許可が出たときに初めて購入することができることとなります。なお,「破産管財人と交渉」と書いておりますが,実際には仲介の不動産業者が入っていることがほとんどですので,値段交渉などは不動産業者を通じて行うこととなり,この点は通常の不動産の購入と同様です。 
 

登記に必要な書類

 
登記的に,買主さんに必要な書類は特に変わりなく,ご本人確認のための免許証等の身分証明書及び住民票となります。
 

一方,売主さんについては,本来であれば所有者の方の印鑑証明書や権利証などが必要となりますが,所有者の方には処分権限が無いため,下記の書類となります。

・裁判所の売却許可決定書

・破産管財人の印鑑証明書兼資格証明書

・破産管財人の本人確認書類 
 

破産の登記や担保権の登記,差押え,仮差押えの登記などの処理

 
裁判所の許可があるといっても,自動的に登記がされるわけではなく,売買に基づく移転登記を当事者の申請によって行います。ただ,移転登記を行っても,破産の登記などは自動的に消えることはありません。ですので,不動産を購入し,登記が完了しても破産の登記等が残っているため,これらを抹消してもらう必要があります。以下,登記の種類ごとに抹消の仕方をまとめます。
 

・破産の登記

売却によって破産者の財産ではなくなりましたので,破産管財人が登記完了後の登記簿謄本を添付して裁判所に破産の登記を抹消してほしい旨の申立てを行います。その後,裁判所書記官が登記所に嘱託して破産の登記を抹消します。通常,1週間から2週間程度で完了します。
 

・抵当権や根抵当権などの担保権

通常の抵当権抹消登記と同様に,抵当権解除証書や登記済証などを添付して売買に基づく移転登記と同時に抵当権等の担保権抹消登記を申請することが多いです。特に破産物件だからといって手続が変わるものではなく,強いて言えば,登記権利者が所有者ではなく破産管財人になる程度です。

もっとも,任意売却は,抵当権の抹消を強制するものではないので,抵当権者が抵当権抹消登記に協力しないということも考えられます。その場合は,破産管財人が「担保権消滅許可の申立て」を行い,裁判所が認めれば,抵当権者の承諾が無くても抹消することが可能です(破産法186条)。この方法によると,抵当権抹消登記は裁判所書記官の嘱託によってなされます。
 

・仮差押,差押(強制執行)などの登記

破産ではない場合の任意売却と同様に,仮差押債権者または差押債権者が裁判所に取下書を提出し,裁判所書記官からの嘱託によって抹消されます。
 

しかし,上記の抵当権者等と同様に,任意の取下げには応じない債権者もいます。この場合,破産管財人が執行裁判所(仮差押命令や差押命令を発令した裁判所)に所有者の破産手続が開始した旨を上申することで,裁判所書記官から抹消登記の嘱託がなされます。というのは,破産手続が開始することで,基本的には仮差押等は効力を失うためです(破産法42条2項)。
 

先日当事務所で手続をさせていただいた件も,仮差押債権者が任意の取下げには応じないとのことでしたので破産管財人である弁護士さんに裁判所に上申書を提出していただき裁判所書記官からの嘱託によって抹消されました。
 

なお,抵当権などの担保権は「別除権」として,破産手続とは関係なく回収することができますので,差押の登記を裁判所に抹消してもらうことはできず,抵当権者と取下げのための交渉を行う必要があります。
 
 

このように,破産物件であることによって通常の手続と異なるところがありますが,「お金を払ったのに自分の物にならなかった!」というようなトラブルが起こることはまず考えられませんので,安心して破産物件をご購入いただき,ぜひ登記は当事務所へよろしくお願いいたします(笑)

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11月 22 2017

地面師真っ盛り

先日,地面師の話を書きましたが,その後もたくさんの地面師事件が報道されています。
 

→ アパホテルから12億円を騙し取った「地面師」驚きの手口
 

→ 弁護士まで騙されたのか——不動産詐欺事件の最高裁判断で問われる役割
 
 


 

地面師事件のキモの部分は,売主の本人確認であり,そのための書類としては免許証や権利証,印鑑証明書をどうやって地面師側が用意するかとなります。
このうち印鑑証明書については,方法は書きませんが比較的容易に手に入ると思われます(犯罪です)。しかも偽造ではなく本物を入手することが可能ですので,当然ながら何も事情を知らない司法書士が見抜くことは不可能です。もし,偽造したものであれば,コピーすることで見抜ける場合があります。
 

あとは免許証と権利証ということになりますが,免許証は精巧に偽造する組織があるそうですので,何らかの誤りがあれば別ですが,これもまた見抜くことはかなり厳しいかと思います。
なお,誤りを見抜く方法として,比較的有名な以下の方法で発覚する場合があります。
 

(1)最初の2桁は,最初の免許取得地
最初の2桁は初めて免許を取得した都道府県(北海道はさらに細かい)となっています。すべての都道府県の番号を覚えるのは大変ですが大まかな地方としては,10番台が北海道,20番台が東北,30番が東京,40番台が東京以外の関東甲信越,50番台が中部,60番台が関西,70番台が中国,80番台が四国,90番台が九州沖縄となっています。
このうち,30番台は東京の30番のみですので,31とか32とかであれば一発で偽造と判明します。また,2桁目が6以上の大きい数字は新潟(46),山梨(47),長野(48),静岡(49),鹿児島(96),沖縄(97)しかありませんので,40番台または90番台以外の大きい数字の時点で偽造と判明します。
もちろん,最初の免許取得地を聞いて,番号が異なれば偽造を疑う一つの要素となります。
 

(2)次の2桁は初めて免許を取得した西暦の下2桁
免許証番号の下に原付や自動車などの取得年月日が書いてありますが,そことのズレで偽造が判明する場合があります。
例えば,私が初めて免許を取得したのは平成8年(1996年)であるため,3桁目と4桁目は「96」になっています。
 

(3)最後の数字は発行回数
紛失等により再発行した回数が記載されます。多くても2くらいだと思いますので,7とか8だと疑った方が良いと思います。
 

残る権利証についてですが,権利証と言っても,従前の権利証と平成17年から始まった登記識別情報通知の2種類があり,そのどちらかによって対応が変わります。

まず,先に登記識別情報通知について説明すると,これは紙そのものが重要なのではなく,その紙に記載されているパスワードが重要となります。そして,登記申請をする前にそのパスワードがちゃんと発行されているのかどうか(失効確認),また,パスワードが分かれば登記申請前にそのパスワードが有効かどうかを確認することができます(有効確認)。登記申請の全件において有効確認をすることは無いと思いますが,地面師がかかわるような大きな金額の取引であれば,事前に有効確認をすることで未然に防ぐことができます。
もっとも,当該登記識別情報が盗まれたものだとすると,パスワードも正しいものですので司法書士が見抜くことは不可能です。
 

最後に,従前の権利証の場合,紙そのものが重要ではあり,特に偽造防止措置がとられているわけではありませんので,カラーコピーをすることは可能です。しかしながら,経年劣化による紙の質感の変化などで気付くことはあるかと思いますので,他の書類よりは比較的見抜きやすいと思います。
 
 

上記の弁護士さんが騙された事件は,権利証を偽造するのではなく,弁護士さんに本人確認情報を作成してもらい,登記申請をしています。

そもそも,本人確認情報とは,登記申請を代理人として申請する司法書士または弁護士が,売主さん本人であることを確認して「本人確認情報」という書類を作成すると,それが権利証の代わりになるというものです。正確には違いますが,一時的に権利証を再発行するようなものです。したがって,司法書士や弁護士が地面師側と組むと容易に権利証を作り出すことができることになります。実際に,地面師側についた司法書士が逮捕されている事件もあります(もちろん,犯罪です。)。
 

上記の弁護士さんの事件は,弁護士さんが地面師側だったのではなく地面師側に騙されたものですが,正直なところ,司法書士であればもっと深く調査をしたと思います。例えば,本人確認を行う場所を事務所ではなくこちらから売主さんの自宅にお伺いして室内に飾ってあるものなどからも情報を収集します。以前私が売主さんのご自宅にお伺いしたときは,賞状が飾ってあったのでその賞状の取得の経緯を聞いたり,置いてあるDVDを見てその話しの内容を伺ったりもしました。
 

もちろん,これにより100%防げるものでもありませんが,その可能性を少しでも減らすべく調査を行わなければなりません。
 

と,いろいろ書いておりますが,幸いにして私は地面師事件に巻き込まれたことが無いので偉そうなことを書いているにすぎず,実際に巻き込まれた時に本当に見抜けるかどうかは分かりません。ただ,そうなったときに見抜ける可能性を高めるよう,日々様々な情報を収集するしかありませんね。

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9月 21 2017

不動産屋さんを通さない不動産の売買について

最近,親族間での売買や友人知人,またはご近所さんなど,不動産業者を通さない不動産の売買についてのご相談を多くいただいておりますので,今日は不動産業者を通さないことのメリット及びデメリットについてまとめてみたいと思います。 

 

そもそも不動産屋さん(不動産仲介業者)とは何か

 

不動産を購入される方の多くが,自宅に入ったチラシやインターネットでの検索,場合によっては現地に立ててある看板などを見て購入されていると思います。中には,欲しい不動産の目星を付けて登記簿で所有者を確認し,直接売主さんと交渉を行うという方もいらっしゃるかもしれませんが,極々少数です。
 

一方,不動産を売却しようと思っている方も,インターネットや新聞広告などを行って自ら買主さんを探すこともできるでしょうが,現実的にはほぼあり得ません。
 

また,不動産を購入される方にとって,もともとお住まいの地域であればご存知かもしれませんが,小中学校の学区,用途地域(住居専用地域や商業地域など)などの調査も必要ですし,売買契約が成立した際の契約書もなかなかご自身で作成するのは難しいです。

このように,購入を希望される方と売却を希望される方の間を取り持って売買を仲介するのが不動産屋さん(不動産仲介業者)です。 
 

不動産屋さんに依頼するメリット

 

【売主さん】
 

①売買契約が成立するまで無料で買主さんを探してくれる

→仲介手数料は,原則として売買契約が成立したときに発生する費用であるため,広告費用などはすべて不動産屋さんが負担します。

②売買代金の妥当性

→不動産屋さんは過去の周辺相場を知ることが出来ますので,特殊な事情が無い限りある程度妥当な金額での価格で成立する可能性が高いです。

③買主さんに知らせるべき情報を調査して説明してもらえる

→不動産屋さんは,契約前に契約内容に関する「重要事項説明」を売主さん買主さん双方にしなければならないこととなっているため,様々な調査を行ったうえで説明してもらえます。
 

【買主さん】
 

①売買契約が成立するまで無料で案内してもらえる

→上記のとおり,仲介手数料は,原則として売買契約が成立しないと発生しませんので,気に入る不動産が出てくるまで何度でも無料で案内してもらえます。

②売買代金の妥当性

→上記のとおり,特殊な事情が無い限り妥当な金額での売買価格になります。

③必要な情報説明してもらえる

→上記のとおり,重要事項説明がありますので,ご自身で調べなくても不動産屋さんが説明してくれます。

④リスク回避

→まったく面識がない売主さんに対して直接大金を支払うことに躊躇する方が多いかと思いますが,不動産屋さんが入ることで詐欺などのリスクを軽減することができます。

⑤保証がある場合がある

→すべての不動産屋さんではありませんが,一部の不動産屋さんは耐震保証や地盤に関する保証をしてくれることがあります。

⑥責任追及できる場合がある

→購入した不動産に問題があった場合,売主さんに責任追及するのみならず仲介した不動産屋さんにも責任追及できる場合があります。一般的に売主さん個人よりも不動産屋さんの方が資金力があるため,売主さんと不動産屋さん双方に責任追及できた方が有利です。 

なお,売主さんが不動産屋さんに仲介を依頼している場合,買主さんが直接売主さんから購入することは非常に困難です。 
 

不動産屋さんに依頼するデメリット

 

売主さん及び買主さんともに不動産屋さんに仲介手数料を支払わなければならないことです。

仲介手数料は不動産の価格によって異なりますが,一般的には400万円を超える価格になることが多いため,「売買価格の3%+6万円+消費税」が上限となります。

例えば,1000万円の不動産であれば388,800円が上限となり,通常はこの金額を売主さん買主さんそれぞれが不動産屋さんに支払うこととなります。 
 

不動産屋さんを通さない売買を行うケース

 

最初に書いておりますが,親族間や知人間での売買であれば詐欺などのリスクはほとんどありませんし,小中学校の学区や用途地域などはすでにご存知かと思われます。また,知人間であれば違うかもしれませんが,親族間であれば売買価格の妥当性もあまり必要がありません(例えば,親が子どもに不動産を売却する場合,相場よりも安く売却することが多いかと思います。)。

とすると,税金の申告等の際に必要となる契約書の作成と不動産屋さんも関与しない不動産の名義変更(所有権移転登記)さえできれば,仲介手数料を支払ってまで不動産屋さんに仲介してもらう必要がないという方も多くいらっしゃると思います。
 

そこで,当事務所では,売主さん及び買主さんから直接ご依頼を受けて,①契約書の作成,②名義変更等の登記関係全般の業務を行っております。以下,かかる費用について記載いたします。なお,当事務所の報酬には別途消費税がかかります。
 

【売主さんにかかる費用】
 

・実費部分

①売買契約書に貼付する収入印紙

→売買価格によって変わりますが,多くのケースで1000円から3万円の範囲内になるかと思います。

②事前調査費用

→不動産の数などによって異なりますが,1000円から2000円程度です。

③郵送料

→数百円程度です。
 
 

・当事務所の報酬部分

④売買契約書作成費用

→ページ数や内容などに関係なく一律2万円

※ご自身で作成される場合は不要です。

⑤登記原因証明情報作成費用

→ページ数などに関係なく1万円

【場合によっては売主さんにかかる費用】

⑥住所やお名前の変更登記が必要な場合

→内容次第となりますが,実費及び報酬を合計して1万円から2万円程度です。

⑦抵当権抹消登記が必要な場合

→内容次第となりますが,問題なく抹消できる場合は実費及び報酬を合計して1万円から2万円程度です。ただし,古い抵当権などの場合は簡単に抹消できませんので,費用や時間がかかります。詳細についてはこちらをご覧ください(遥か昔に登記された抵当権抹消登記)。 
 
⑧権利証が無い場合

→内容次第となりますが,実費及び報酬を合計して5万円から10万円程度です。
 
 

【買主さんにかかる費用】

・実費部分

①売買契約書に貼付する収入印紙

→売買価格によって変わりますが,多くのケースで1000円から3万円の範囲内になるかと思います。

②登録免許税

→不動産の評価額や減税の可否によっても変わります。通常であれば,土地は評価額の1.5%,建物は評価額の2%となります。

③登記事項証明書

→不動産の数によって異なりますが,1000円~2000円前後になることが多いです。

④郵送料

→1500円程度です。
 
 

・報酬部分

⑤売買契約書作成費用

→ページ数や内容などに関係なく一律2万円

※ご自身で作成される場合は不要です。

⑥所有権移転登記報酬

→不動産の数に関係なく1登記申請当たり5万円

【場合によっては買主さんにかかる費用】

⑦抵当権設定登記がある場合

→内容次第となりますが,実費及び報酬を合計して数万円から15万円程度です。
 
 

なお,登記簿の内容によっては,上記では該当しないことも稀にございますので,お問い合わせいただければと思います<(_ _)>

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8月 04 2017

地面師暗躍

先日,司法書士業界が震撼した,全国的にも報道される大きな事件がありました。 


 

「積水ハウス,63億円詐欺被害・・・地面師か」
 

以下,読売新聞の記事( http://www.yomiuri.co.jp/national/20170802-OYT1T50136.html )を引用します。

大手住宅メーカー「積水ハウス」(本社・大阪市)が東京都内の土地取引を巡り、購入代金63億円を支払ったにもかかわらず、土地を取得できない事態になっていることが、同社などへの取材でわかった。同社から相談を受けた警視庁は詐欺事件として、捜査を始めた。関係者によると、所有者になりすまして不動産取引を持ちかける「地面師」の被害に遭った可能性が高いという。
 

以上引用終わり 

 

この事件について,様々な報道がされておりますが,取引には司法書士が関与していましたので,司法書士的な観点から書いてみようと思います。 
 

不動産取引に関する司法書士の関与

 

不動産の売買を行う場合,多くのケースでは不動産仲介業者が間に入って売買契約を締結し,その後金融機関などで代金の決済を行います。代金決済が終わったら,法務局にて現在は売主さん名義になっている不動産の所有者について買主さんに変更する登記を申請します。
 

このとき,司法書士が登記申請を代理して行いますが,その前の段階の代金決済にも関与し,その時に買主さんや売主さんご本人に間違いないか,物件は合っているかなどを確認して,関係書類にご署名ご捺印等をいただきます。通常,司法書士がすべての書類をチェックし,OKが出た時点で代金決済が行われますので,司法書士の確認というものはかなり重要であり,日本中で行われている不動産取引の大部分に司法書士が関与しています。 
 

名義変更に必要な書類

 

不動産の名義変更に必要な書類はいくつかありますが,その中でも重要なのは売主さんの書類であり,特に権利証と印鑑証明書は重要です。

そして,登記申請そのものに必要ありませんが,ご本人であることを確認しなければなりませんので,運転免許証やパスポートなどの本人確認書類が必要となります。
 

以下,それぞれの書類について細かく書いていきます。
 

(1)権利証

「権利証」という名称は俗称であり,正式には「登記済証」または「登記識別情報通知」という書類になります。法務局によって移行時期は異なりますが,概ね平成17年から平成20年頃までに「登記済証」から「登記識別情報通知」に変わっております。

まず,登記済証という書類は,登記が完了したときに法務局から発行される書類であり,昭和の時代だと薄い和紙で作成されていることが多いと思います。権利証に有効期限等はありませんので,40年や50年前に作成された書類でも有効な書類となります。そのような時代に偽造防止技術は発達しておりませんので,悪い人が偽造しようとすると,比較的偽造しやすい書類かと思います。

一方,登記識別情報通知は,パスワードが記載された書類であり,書面そのものに効力があるわけではありません。また,事前にパスワードを教えてもらえれば,そのパスワードが有効か無効かを調べることもできますので,こちらの偽造という行為そのものにはあまり意味がなく,悪い人も登記識別情報通知を偽造するということを恐らく少ないと思われます。
 

(2)印鑑証明書

役所から発行してもらう書類であり,偽造防止が施されていますので,偽造することは簡単ではないと思いますが,悪い人は精巧に偽造するようです。

ただ,私の印象としては,印鑑証明書は偽造されるというよりも,本人に成りすまして勝手に印鑑証明書を取得するということの方が多いと思います。この場合は,当然本物の印鑑証明書です。
 

(3)本人確認書類

ご本人であることを確認するために,運転免許証やパスポートなどを拝見しますが,やはりこちらも偽造されたものが出回っているようです。完璧に偽造されてしまうと,弁護士や司法書士でも見抜くことは困難だと思います。 
 

司法書士の責任

 
 

司法書士は登記手続の専門家であるため,万が一,事故が起こってしまうと賠償責任を負うことがあります。

賠償責任を負うのはあくまで過失や故意がある場合に限られますので,司法書士がどう頑張っても見抜けないような場合には賠償責任を負わないこともあります。とはいえ,専門家である以上,まったくのゼロということは少ないと思われます。
 

以下,司法書士に賠償責任を認めた事例をいくつか挙げてみます。
 
①運転免許証の有効期限がおかしい

現在,運転免許証の有効期限は「誕生日の1ヶ月後まで」となっていますが,詐欺師が持っていた免許証は異なる日付でした。
 

②どこが偽造されているのか特定されていないがしっかり確認しなかった

免許証が偽造されていたものの,免許証ケースに入ったまま司法書士が確認し,OKと判断した。この裁判例は,どのような偽造がされていたのか,おかしな点があったのかはわからないのですが,司法書士の確認が甘かったということをもって賠償責任を負うこととなりました。

③免許証と印鑑証明書が偽造されていたが,住所などの部分に擦れやインクのシミがあり,しかも司法書士会が注意喚起をしていた

一見してすぐにわかるようなものではないのですが,注意深く見れば見抜ける内容であり,司法書士会が注意喚起をしていたので,司法書士としては見抜くべき事案ということでした。
 

①と③は見抜けなかった司法書士に落ち度があるのは分かるのですが,②についてはケースから出していたとしても見抜けたかどうかは不明であり,司法書士的にはなかなか厳しい判断です。 
 

司法書士は賠償できるのか

 

仮に裁判等で司法書士に賠償を命じる判決が出たとしても,その司法書士にお金が無ければ賠償することができません。特に不動産は高価な財産ですので,賠償できないケースもあると思います。
 

このような事態に備えて,司法書士は保険に入っており,通常はその保険から賠償されますので,万が一事故が起こったとしても被害者の方は保険会社から回収することができることになっています。もっとも,車の保険のように任意保険であるため,もしかしたら保険に加入していない司法書士もいるかもしれませんので,ご依頼される際には一応ご確認いただいた方が良いかもしれません。
 

なお,当事務所はしっかり保険に加入しております。もちろん,保険に頼らなければならないような事態に陥らないことがベストなのは言うまでもありません。 
 

今回の事件について

 

さて,今回の事件ですが,ネット上の記事によれば本人確認のためのパスポート及び印鑑証明書が偽造だったようです。

まだ捜査中の段階であるため,事件とは無関係な私ではどのような偽造をされていたのか知る由もありませんが,法務局の職員が見抜いたということは,司法書士でも見抜くべき事案だったと推測されます。そして,司法書士的に恐ろしいのは,賠償責任です。上記のとおり,司法書士は保険に入っていますが,最大で10億円程度です。この事件において司法書士の責任がどの程度認められるのかわかりませんが,保険で賄いきれない可能性も十分あると思います。 
 

いくつかの疑問点

 

ここからは,単に思うことを書き綴るだけですので,結論がないのですが,いくつかある疑問点について書いてみます。  
  
・仮登記は通っている

登記簿を見ると,I社の仮登記がされており,その後I社の仮登記の移転請求権仮登記が上記のS社名義でされています。仮登記は文字どおり「仮」の登記であるため,書類も少なくて済むのですが,それでも所有者の印鑑証明書が必要になります。この時は法務局は印鑑証明書の偽造を見抜けなかったのでしょうか。それとも,このときは本物の印鑑証明書があったのでしょうか。
 

・相続登記の早さ

この事件の後,真の所有者が亡くなっており,その後に相続人名義の登記がされているのですが,相続登記が亡くなってからわずか10日で申請されています。何か事情が無い限り,こんなに早く申請することはありません。もしかしたら,新たな被害者が生まれることを防ぐために,すぐに相続人名義に変えたのでしょうか。ちなみに,評価額が分からないので正確ではありませんが,この登記を申請する際に法務局に納める登録免許税だけでも1000万円以上の現金が必要です。
 

・中途半端な送金額

売買価格70億円に対して,63億円を送金しているようです。上記のとおり,代金決済とは全額支払うことを意味しますので,なぜ売買代金の9割だけしか払っていないのかよくわかりません。もしかしたら,買主側として登記ができるか怪しく思っており,全額の支払いを登記完了後とする合意をしていたのかもしれませんが,それだったら9割ではなく5割でも良かったはずです。いずれにしても売買代金の9割だけ払って登記申請をするというのは通常無い話です。
 

・犯人はどうやって現金を手にするのか

数十億円もの現金を引き出すことは現実的にかなり難しいですし,どこかの銀行に送金しているのであればすぐに凍結されてしまいます。記事によれば5億円は現金だったそうですので,その分は得ることができますが,残り数十億円はどうやって手に入れるんでしょうね。
 
 

幸いにして,私は地面師に遭遇したことはありませんが,今後も気を付けて業務を進めていきたいと思います。

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3月 30 2017

平成29年4月1日からの各種減税措置

去る3月27日に参院本会議にて平成29年度税制改正関連法案が可決成立いたしました。これにより,新たな減税措置が講じられることになったり,平成29年3月31日をもって期限切れになる各種減税措置について延長されることになりました。
 

上記のリンク先を辿っていくとどのような内容になるのかはわかるのですが,たどり着くのが大変なので,一般的に関係がありそうなものを以下にまとめておきます(日本酒造組合の特例などは省略しております。)。
 

 

(1)租税特別措置法72条関係(延長)

 

土地売買で取得する場合,本来は土地の評価額の2%の登録免許税を納めなければなりませんが,現在は1.5%に軽減されております。これが平成31年3月31日まで延長されました。
 

土地のみ関するものであり,かつ売買に限られます。したがって,建物については,下記(2)に該当しなければ減税措置はなく,取得原因が売買以外(贈与,相続など)の場合には減税されません。 
 

(2)租税特別措置法72条の2,73条,75条関係(延長)

 

建物新築した場合,本来は建物の評価額の0.4%の登録免許税を納めなければなりませんが,現在は0.15%(長期優良だと0.1%)に軽減されております。

また,建物売買で取得した場合,本来は建物の評価額の2%の登録免許税を納めなければなりませんが,0.3%(長期優良だと0.2%または0.1%)に軽減されております。

そして,建物の建築や売買での取得に際して住宅ローンを組む場合,本来は融資額の0.4%の登録免許税を納めなければなりませんが,0.1%に軽減されております。
 

以上について,平成32年3月31日まで延長されました。
こちらは平成32年までの延長です。 
 

(3)災害に関する税制上の措置(新設)

 

被災者生活再建支援法が摘要される自然災害の被災者等が当該自然災害で滅失した建物に代わるものとして新築等をした場合の保存登記や土地の取得に関する移転登記等,さらに新築等のための住宅ローンに関する抵当権設定登記について,当該自然災害が発生した日から5年間はすべて登録免許税を免税とする。 
 

この免税措置は平成28年4月1日以降に起こった自然災害に適用されますので熊本地震についても適用があります。また,あくまで平成29年4月1日以降に登記をする場合に免税されることとなっておりますが,平成28年4月1日から平成29年3月31日までに登記したものについては納めた登録免許税が還付されることとなっております(ただし,別途還付に関する申請が必要です。)。
 

なお,東日本大震災はこの免税措置には該当しませんが,そもそも東日本大震災に関しては,別途免税となる法律(震災特例法)がありますので,こちらをご覧ください(平成33年3月31日まで)。
東日本大震災で被災した建物・船舶・航空機を再取得した場合の登録免許税の免除特例について(PDF)

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3月 01 2017

登録免許税の減税について

こちらのページで簡単に紹介させていただいているとおり,一定の条件を満たすと登記の際の登録免許税が大幅に減税されます。

→ 減税のための条件

ただ,実際にはここで紹介させていただいている条件以外にも細かな条件があったりしますので,ここでまとめておきたいと思います。
 

 
 

どのような減税措置なのか

 
住宅用の家屋を取得を促進するため,一定の条件を満たした場合に登記の際に以下のとおり減税されます。
 

①建物保存登記

建物を新築した場合,本来であれば登録免許税は建物の評価額の0.4%となっておりますが,一般的な住宅の場合は0.15%に,長期優良住宅の場合は0.1%に減税されます。
 

②所有権移転登記

いわゆる建て売りの物件だったり中古の戸建て住宅を購入する場合,本来であれば登録免許税は評価額の2%となっておりますが,一般の住宅であれば0.3%に,長期有料住宅であれば0.1%に減税されます。本来の税率の約1/7~1/20ですので,かなり大きな減税になると思います。
 

③抵当権設定登記

住宅を購入される方の多くが住宅ローンを組まれると思いますが,その際の抵当権設定登記について,本来であれば登録免許税は融資額の0.4%のところ0.1%に減税されます。 
 

減税のための一般的な条件

 
減税のための条件のページより細かく条件を記載いたします。
 

①戸建ての家またはマンションを購入する場合であること

つまり,新築の家を建てるために土地を購入した場合は残念ですが土地の購入に関する所有権移転登記や抵当権設定登記に関しては減税されません

また,戸建ての一軒家(新築建売や中古物件問わず)を購入された場合やマンションを購入された場合でも,土地(敷地権)の所有権移転登記部分については減税されません。ただし,抵当権設定登記の登録免許税に関しては土地と建物の両方を購入するためのローンであっても全額減税されます。

さらに,取得の原因は「購入」に限られておりますので,「売買」または「競落(不動産競売で落札)」のみとなります。したがって,相続,遺贈,贈与,財産分与,共有物分割などの原因の場合は減税されません。
 

②購入される方がその建物に住むこと

そもそもこの減税措置は住宅用の家屋を購入する場合に減税されるものであるため,いわゆる別荘だったり賃貸用の投資物件を購入された場合には減税されません。

したがって,購入された方がその物件にお住まいになる必要があります。つまり,住民票を当該物件の住所に移す必要があります。なお,事後的に転勤や買い替えなどでその物件の住所から移転したとしても,減税分を納め直す必要はありません。また,住む予定ではあるものの何らかの事情で登記の時に住民票が移せない場合にはその理由を記載した申立書を提出することで認められる場合があります。
 

③建物の床面積が50㎡以上であること

あまりにも小さいワンルームのようなマンションの場合は減税されませんが,ほとんどの戸建てやマンションはこの条件は満たしていると思います。
 

④購入する建物が建築してから所定の年数以内であること

基本的には,新築されてから20年以内の建物しか減税されないものの,下記構造の建物に限り25年以内であれば減税されます。

※石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造

マンションの場合は鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造であることがほとんどであるため,マンションについてはほぼ25年であることが多いのですが,戸建ての場合だと木造や軽量鉄骨造の場合が多いため20年であるケースが多くなります。

なお,この日付は建築年月日の日付で判断するため,建築日からちょうど20年であれば減税されるものの1日でも超過してしまうと減税されなくなってしまいます。
 

⑤併用住宅の場合は床面積の90%超が居宅であること

条文では,「専ら個人の住宅に供する建物」と規定されており,この「専ら」が90%ということになります。

したがって,事務所兼自宅を建築された場合に,事務所部分が10%未満であれば減税されることとなります。

なお,減税されるのは居宅部分ではなく事務所部分も含めたすべてについて減税されますが,居宅部分が90%以下の場合は,居宅部分についてもすべて減税されないということになります。
 
 
ここからは,手続的な条件です。

⑥住宅用の家屋であることの証明書を役所から取得すること

名古屋市であれば市税事務所,他の地方自治体であれば役所の税務課で取得することができます。ほとんどの自治体で手数料は1300円となっております。
 

⑥1年以内に登記すること

建物を新築して,または建物を購入して1年以内に登記しなければ減税されません。 
 

特殊なケースあれこれ

 
①共有の場合

夫婦や親子など親族と共同で購入することがあるかと思います。この場合,購入される方全員がその物件にお住まいになるようであれば何も問題ありませんが,共有者の一部が当該物件に住まないケースもあります。その場合は,住む方の共有持分に限り減税されることになります。したがって,子どもの持分が2/3,親の持分が1/3で子だけが住むという場合は,2/3に限り減税されることとなります。
 

②共同住宅の場合

アパートを購入し,そのうちの一部屋に住むという場合は,「専ら個人の住宅に供する建物」ではないため減税されません。
 

③建築から20年または25年を超過している場合

基本的には減税されませんが,建築士さんなどが発行する「耐震基準適合証明書」があれば,期間を超過していても減税されます
 

④いわゆる借り換えの場合

マイナス金利の影響などで,住宅ローンの借り換えをされるケースがあるかと思いますが,この場合は,「新築または取得するための資金の貸付」ではないため,減税はされません。
 

⑤貸主が金融機関以外の場合

一般的には住宅ローンを組む際は銀行や信用金庫などの金融機関から借り入れると思いますが,特に貸主に関する制限はありませんので,例えば親から購入資金を借り,親名義で抵当権を設定する場合でも減税されます。
 

⑥根抵当権の場合

上記のとおり,「新築または取得するための資金の貸付」に限定されているところ,根抵当権だと債権の内容が特定できないため減税されません
 
 

このほかにも様々な細かい条件がありますが,多くの場合は上記内容で解決できると思います。

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