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抵当権抹消登記

4月 26 2012

遙か昔の抵当権が残っている場合

住宅ローンを完済された場合,抵当権の抹消登記を申請することになります。このような一般的な抵当権抹消登記の場合は,当事務所では1件5000円(税別)+実費で手続を進めさせていただいております。 

 

住宅ローンの完済時の抵当権抹消登記 
 

ところが,このような一般的な抵当権抹消ではなく,ちょっと特殊な抵当権抹消があります。それが,いわゆる「休眠抵当権」や「休眠担保権」と呼ばれるもので,明治時代や大正時代に設定された登記が抹消されないまま現在も残っている抵当権を抹消する場合です。
 


 

抵当権抹消登記に際して,「抵当権が消滅した旨の書面」(抵当権解除証書等)及び抵当権設定時の登記済証が必要となり,司法書士に登記を依頼する場合は委任状も必要になります。
 

休眠抵当権の場合,明治や大正に設定されているため,抵当権者が個人である場合,かなり高い確率で亡くなっていると思われます。したがって,本来であれば上記の書類を抵当権者の相続人の方からいただだくこととなりますが,その抵当権者が親族等であれば相続人がどなたかを調べることもできるものの,まったくの他人だった場合は相続人がどなたなのかを調べることもできませんので書類をいただくことができません。
 

このような場合に,不動産の所有者が単独で抹消できる特例が定められており,特例の条件に当てはまれば比較的容易に抹消登記が可能です(不動産登記法70条3項)。また,この特例には2つのパターンが規定されており,完済した証明書(領収書等)があるか無いかで次の通り変わってきます。 
 

<完済した証明書が無い場合(70条3項後段)>

 

①抵当権者が行方不明であること

②弁済期から20年以上経過していること

③登記された金額及び利息・損害金の全額を供託すること

の3つをすべて満たすことが必要です。
 

①について

抵当権者の所在を所有者の方が知らないというだけでは足りず,不在籍不在住証明書を取得したり,書類を郵送したけど返送されてきた封筒など,一定程度の調査はしたけど所在がわからなかったという証拠を提出しなければなりません。
 

②について

弁済期から20年以上経過していることは,弁済期が登記されていれば容易に判断できます。また,弁済期が登記されていない場合は債権成立の日を弁済期としたり,借用書や申述書を提出して弁済期を判定してもらうこととなります。
 

③について

登記簿に記載された金額のみならず,今日に至るまでの何十年分もの利息や損害金の全額を支払わなければなりません。ただ,明治や大正に設定された抵当権は10円とか100円とか微々たる金額です。今の貨幣価値に換算すれば何万倍の差がありますが,休眠抵当の抹消に関してはそのままの金額で計算することになります。 
 

ちなみに,上記の抵当権は明治23年に約36円を借り入れておりますが,利息を計算すると完済するためには500円程度が必要になります。当時の貨幣価値は,学校の先生の初任給が10円程度とのことですので,約36円は現在だと70万円程度,500円は1000万円程度の価値になると思います。

また,上記の約500円については抵当権者に支払わなければなりませんが,支払いたくても行方不明の場合は支払うことが出来ないので法務局に供託することで,相手に支払ったこととなります。供託手続は相手方の住所を管轄する法務局にしなければなりませんので,遠方だとちょっと大変ですね。 
 

<完済した証明書がある場合(70条3項前段)>

 

①抵当権者が行方不明であること
 

②債権証書(契約書等)及び弁済証書(領収書等)があること

が必要です。
 

①については,上記と同じです。
 

②については,契約書と領収書があれば完済している可能性が極めて高いため,求められるものです。しかしながら,実際にこのような書類が残っていることはほぼ皆無だと思われます。
 

したがって,前段の手続が使われることはほとんどなく,後段の手続によって進めていくことになります。 
 

<かかる時間と費用>

 

後段の手続で進める場合およそ次のような流れになります。
 

①抵当権者の調査
 

役所で調査できる分の書類の調査を行います。場合によっては現地に行かなければならないこともあります。
 

↓2~3週間程度
 

②受領催告
 

抵当権者に対して全額支払う旨の通知を行います。
 

↓1週間程度
 

③供託
 

相手方の住所地を管轄する法務局に元金・利息・損害金の全額を供託をします。
 

↓3日程度
 

④登記申請
 

供託が完了した場合,供託書が発行されます。こちらを「抵当権を消滅した旨の書面」として申請をすることになります。
 

↓1週間から10日程度
 

⑤登記完了
 

以上から,抵当権抹消登記申請に至るまでに約3週間,抵当権抹消登記申請の完了に1週間程度かかりますので,トータルすると1か月前後で休眠抵当権の抹消ができることとなります。
 

費用についてはおよそ10万円程度になり,内訳は下記の通りです。

抵当権者の調査及び受領催告書の送付→5万円

供託申請→3万円

抵当権抹消登記→1万円

その他実費→1万円程度(抵当権抹消登記の登録免許税や供託金,受領催告書の内容証明郵便代等) 
 

<休眠抵当権の特例が使えない場合>

 

上記の休眠抵当権の特例を使うための前提として,抵当権者の行方不明及び弁済期から20年経過していることが必要でしたので下記のように
 

①抵当権者(またはその相続人)が行方不明ではない場合 

②弁済期から20年経過していない場合
 

には法律上,特例を使うことができません。

また,弁済期までの利息や遅延損害金の全額を支払わなければなりませんので,
 

③債権額が高額の場合
 

には,法律上は特例は使えますが,現実的には特例は使えませんし,例え抵当権でも金銭として供託できなければなりませんので,
 

④債権が金銭の支払いではなく物の引き渡しを担保する抵当権の場合
 

には,お金で支払うことができませんので特例を使うことはできません。なかなか見ることはありませんが,一度だけ「玄米の引き渡し」の抵当権を見たことがあります。
 

そして,休眠担保権の特例であるため,担保権ではないような,
 

⑤賃借権,地上権などの登記を抹消する場合
 

にも特例が使えないことになります。
 

上記のように特例が使えない場合,相続人を探し出して抵当権抹消登記を求める裁判をしなければならないことになります・・・。
 

休眠抵当の特例が使えない場合
 

以上,休眠担保権についてでした。

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11月 08 2011

「借り換え」の費用について

当事務所は不動産売買に関する登記相続に関する登記抵当権抹消に関する登記についてメインで扱っておりますが,司法書士事務所ですのでその他の登記についても当然に取り扱っております。 
 
 

そんな中,ホームページにはあまり記載していない,いわゆる「借り換え」に関するお問い合わせが多くなってきているので,借り換えについて記載していきます。 

まず,借り換えとは,「現在組んでいる住宅ローンについて,別の住宅ローンを組み,そのお金で従前の住宅ローンについては一括で繰り上げ返済する」というものです。 
 

具体的には,

平成13年にA銀行で2500万円を35年ローン,当初10年は年利3%11年目以降は年利4%に上がる内容で住宅ローンを組んだとします。 

↓ 

10年経った平成23年,ローンは2000万円まで減ったものの年利4%に上がるのはやはり大きな負担です。しかも,10年前と比べ金利が下がっており,B銀行であれば年利3%どころか2%で組めることがわかりました。 

↓ 

そこで,B銀行にて2000万円を年利2%の25年ローンで組み,2000万円をA銀行に全額を繰り上げ返済し,以降はB銀行に毎月返済していく 
 
 

という流れが「借り換え」です。つまり,A銀行からB銀行に借り直した訳ですね。 

ただし,この借り換えにもそれなりに費用がかかります。例えば,A銀行に対しては,一括繰り上げ返済の手数料を支払わなければなりませんし,B銀行に対しては住宅ローンを組むための手数料や住宅ローンの保証料を支払わなければなりません。それに加え,住宅ローンを組む際にご自宅を担保に入れていると思いますので,A銀行の抵当権抹消登記及びB銀行の抵当権設定登記が必要となります。 

この抵当権抹消登記及び抵当権設定登記に関しては私ども司法書士の出番となります。 

借り換えに関する登記の費用としては,大きく分けて3つあり,司法書士の登記手数料,登記をするための登録免許税,登記簿謄本の取得等の諸費用となります。 

このうち,②と③は,ご自身で登記申請をしても,どの事務所にご依頼しても基本的には同額です。ただし,②については,抵当権設定登記に限りオンライン申請を行うことで登録免許税額の10%(最大4000円)の減税を受けることができます(平成25年3月31日をもって,オンライン申請による減税措置が無くなりました。) 

 
 

この「借り換え」について当事務所にご依頼いただいた場合,以下の通りとなります。ただし,下記費用は当ホームページ経由でご依頼いただいた場合限定の価格となりますのでご注意ください。 

平成26年4月からの消費税増税により価格を改定しております。
 
 
<抵当権設定登記>

登記手数料→29000円

登録免許税→借入額の0.4%
 
 

<抵当権抹消登記>

登記手数料→9000円

登録免許税→不動産1個あたり1000円
 
 

<その他消費用>

不動産の個数によって異なりますが,3500円~5000円程度
 
 

となります。なお,登記手数料には別途消費税(8%)がかかります。
 

例えば,不動産が戸建て(土地1つ,建物1つ)で2000万円の住宅ローンを借り換えた場合は次の通りとなります。 
 

<抵当権設定登記>

登記手数料→29000円+2320円(消費税)=31320円

登録免許税→80000円
 

<抵当権抹消登記>

登記手数料→9000円+720円(消費税)=9720円

登録免許税→2000円
 

<その他諸費用>

事前調査→674円

事後謄本→1000円 

送料→2040円
 

合計126754円となります。
 
 
 

上記の通り,登記費用以外にも繰り上げ返済手数料や住宅ローンを組む際の手数料等,借り換えには様々な費用が発生します。したがって,金融機関ごとの金利の差のみならず,諸費用でどれくらいかかるのかを総合的に踏まえた上で借り換えをされるか否かをご検討いただければと思います。なお,一般的にはどこの金融機関でも試算は無料で行ってくれると思いますので,現在組んでいる住宅ローンの金利がちょっとが高いなぁ,と思われる方は一度お近くの金融機関にご相談されてみてはいかがでしょうか。

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