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8月 26 2016

臨時休業のお知らせ

平成28年8月29日及び30日について,臨時休業とさせていただきます。

上記期間にいただきましたお問い合わせにつきましては,31日に回答をさせていただきます。

大変ご迷惑をお掛け致しますが,なにとぞよろしくお願いいたします。

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7月 22 2014

会社が知らないうちに無くなっているかもしれません。

※本ホームページの内容とは直接関係ありませんが,司法書士業務的に重要であるため掲載いたします。
 

さて,先日法務省のサイトに下記の情報がアップされました。 

法務省サイト
 
 

簡単に言うと,現在活動していないと思われる会社について,強制的に解散の登記がさせられてしまうというものです。
 

細かな条件については,上記サイトをご覧いただく方が良いと思いますが,まとめると下記の通りとなります。 
 
 
 

対象となる法人

 

何らかの登記申請を行ってから12年以上登記申請がされていない株式会社または5年以上登記申請がされていない一般社団・財団法人であり,この条件にあてはまる株式会社のことを休眠会社会社法472条),一般社団法人等を休眠一般法人一般法人法149条)と呼びます。
 

なぜ株式会社は12年かというと,会社法上,株式会社の取締役等の役員の任期は最大で10年となっており,さらに例え同じ人が再度役員に就任したとしてもその旨の登記申請を就任から2週間以内にしなければならないことになっています。とすると,少し余裕を見ても12年も何の登記も申請されていないということは,すでに会社としての実態が無い可能性が高いと判断されるからです。また,一般法人については役員の任期は2年となっておりますので,余裕を見て5年となっております。
 

なお,会社法上,株式会社以外の特例有限会社や合同会社などは役員の任期は定められておりませんので,ちゃんと営業実態のある会社であっても12年以上登記申請がされないケースはあります。したがって,あくまで休眠会社は株式会社のみとなります。 
 
 

強制的な解散までの流れ

 

平成26年11月17日(月)の時点で上記休眠会社及び休眠一般法人に該当するかの判断がされます。
 


 

休眠会社等に該当すると判断された場合,法務局より上記対象になっている旨の通知が届きます
 


 

平成27年1月19日(月)までに何らかの登記申請または「まだ事業をやっていますよ!」という申請をすれば,対象からは除外され解散登記はされません。
 

株式会社で12年以上登記申請がされていないということは,間違いなく役員変更登記を怠っていますので,少なくとも平成27年1月19日までに役員変更登記を申請すればOKということになります。
 


 

平成27年1月19日までに何らかの登記申請または事業やってます申請をしない場合,翌日の平成27年1月20日付で解散した旨の登記が職権でなされます。
 


 

もっとも,平成30年1月19日までであれば「会社継続」または「法人継続」の決議をしていただきその旨の登記申請をすることで,会社等を復活させることができます。 
 
 

過料の問題

 

上記の通り,会社に関する登記のほとんどが,登記すべき事由が起こってから2週間以内に登記申請をしなければならないことになっています(会社法915条)。
 

もし,2週間以内に登記申請を行わなかった場合には,最高で100万円の過料という罰金のような制裁を科せられてしまうことがあります(会社法976条1号)。
 

とすると,12年も登記申請をしていないということは,最低でも2年,最大で12年もの間登記申請を怠っていたということになりますので,過料の制裁の対象となることは間違いありません。ただし,実際に過料に処せられるのかはケースバイケースであるため何ともわかりません。
 

あくまで当事務所で申請したケースでは,4年程度会社の役員変更登記申請を怠っていたケースや30年近く役員の死亡の登記申請を怠っていたケースで登記申請を行いましたが,どちらも過料の制裁はありませんでした。しかし,他の司法書士から聞いたケースでは5年程度登記申請を怠っていたケースで10万円程度の過料の制裁があったそうです。
 

いずれにしても,会社の登記については期間制限がありますので,お忘れの無いようお願いいたします。もちろん,上記のような会社の登記も司法書士の業務ですので,お困りの際はぜひご相談ください!

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5月 21 2014

印鑑について

登記申請を行う際に,必ず依頼者の方からご印鑑をいただきますが,その際,認印でもOKなものもあれば,実印でなければならないものもあります。また,登記とは直接関係ありませんが,銀行印というものをお持ちの方も多いと思いますし,会社であれば社印というのもあったりします。

今日はこの印鑑についてまとめてみたいと思います。 

 
 
 

印鑑そのものの違いではなく目的の違い

 

印鑑屋さんにいって,「実印・銀行印を作ってください」とお願いしても,「実印」や「銀行印」というものを作ってもらうことはできません。 

実印というのは,「お住まいの役所において登録してある印鑑」の事を指します。つまり,もともと日常生活において認印として使っていた印鑑を役所にて登録すればその瞬間からその印鑑は認印から実印になります。 
 

また,銀行印というのは,銀行に届け出ている印鑑ということになり,銀行の窓口でお金を引き出す場合には届け出ている印鑑が必要となります。

そして,それ以外の印鑑はすべて認印ということになり,認印については特に制限はありません。 
 

なお,上記印鑑は別に分ける必要はありません。ですので,日ごろ使っている印鑑を役所にて登録すれば認印兼実印ということになりますし,さらにその印鑑を銀行に届け出れば認印兼実印兼銀行印ということになります。 

ただし,その場合はその印鑑を紛失した場合は,すべての登録・届出についてやり直さなければなりませんし,万が一盗難にあった場合には,大変なことになる可能性がありますので,一般的には認印,実印,銀行印と別の印鑑をそれぞれ使っていることが多いと思います。 
 
 

実印として登録できる印鑑,登録できる人

 

実印については下記のような登録の制限があります。
 

【実印として登録できない印鑑】
 

「氏名」「氏または名」「氏と名の一部の組み合わせ」以外の物

→例えば,ペンネームとかあだ名が彫られた印鑑を登録することはできません。

氏名以外に職業その他の事項を表しているもの

→私は仕事上,「司法書士 淵真一郎」と彫られた印鑑を使いますが,これは私個人の実印としては登録できません。

印影が過剰に小さいまたは大きい(8mm四方を下回る、または25mm四方に収まらない)もの

→逆に言えば,収まるものであれば良いので,丸い印鑑でなくても構いません。
 
 

【印鑑登録ができない人】
 

15歳未満の人

→あくまで15歳未満の人が登録できないというだけですので,15歳になったら印鑑登録をしなければならないというわけではありません。むしろ,安全のために実印(印鑑証明書)が必要な時だけ登録し,それが終わったら登録を抹消する方もいらっしゃいます。

成年被後見人

→実印を使うような大事な取引は代理人である成年後見人が行うからです。
 

ちなみに,印鑑とは直接関係ありませんが,遺言が書けるようになる年齢も15歳からです(民法961条)。 
 
 

認印もあなどれない

 

手続上,実印でなければならないものについてはもちろん実印が必要になります。例えば,不動産の売買を行う際,必ず売主さんは実印が必要になります。これは不動産の名義を失うことになりますので,権利証という大切な書類に加えて,間違いなくご本人が手続に関与していることを証明するために実印をご捺印いただけなければならないことになっています。逆に,不動産の買主さんについては,名義を得る方になりますので実印までは要求されていません(もちろん,ご本人さんの関与が不要というわけではありません。)。 

しかしながら,必ずしも実印でなくても良い場合にも実印を押すことが多々あります。 

例えば,住宅ローンでお金を借りる時の「金銭貸借消費契約書」について,まず間違いなく実印を押すことになっていますが,法的には実印でなくても構いません。では,なぜ実印でご捺印いただくかというと「証拠力」の観点からです。
 

同じ契約書でも実印+印鑑証明書がある場合と認印の場合とでは,その契約に本当に本人が関与したのかの信用度が違いますよね。認印に決まりはありませんので,第三者が勝手に三文判を買ってきて認印が押してあることだってあると思います。しかし,実印はしっかりご本人が管理しているはずですし,印鑑証明書は役所から交付された印鑑手帳(印鑑カード)がなければ取得することができませんので,本人が関与したという高度な証拠力が認められます。
友人間でのお金の貸し借りだと数万円から数十万円程度ですので,実印まで求める必要はないかもしれませんが,住宅ローンとなると数千万円単位となり,万が一にも他人が契約していたら困りますので実印を求められることが一般的ですね。
 
 

もっとも,認印だからといってまったく効力がないかというと全然そんなことはありません。

民事訴訟法上の用語で「二段の推定」という言葉があります。
 

端的に言えば,「本人の印鑑が押してある書面は本物(真正)の書面であると推定される」というものです。つまり,例え押してある印鑑が三文判だったとしても,自分の印鑑が押されている書面が勝手に作成されている場合でも自分が作成したものでないことを立証しなければ裁判上は本物だということになってしまいます。かなり恐ろしいですよね・・・。
 
 

ということで,実印を保管するのも大事ですが,日ごろ使っている認印も場合によっては悪用されてしまう可能性はありますので,やはり管理はしっかりしなければなりませんね。

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9月 04 2013

非嫡出子相続分違憲決定など

ネットのニュースでしか見ていないのですが,ついに非嫡出子の相続分について違憲判断が出たようですね。
 
記事 
 
もうおととしの記事になってしまいますが,私もこれについてはおかしいと思っており,やっと違憲判断が出たかという感じです。 
 
 
今日の決定については,ニュースなどで解説されると思いますし,同じようなことを書いても仕方ないので,ちょっと別角度で「違憲判決(決定)」について書いてみたいと思います。 
 
 

今日の決定は,民法900条4項但し書きに「嫡出でない子の相続分は,嫡出である子の相続分の二分の一と(中略)する。」と規定されていること自体が憲法14条に違反するという決定で,法令(法律)の規定そのもの(2分の1という部分)が憲法に違反するというものです。 

法律というものは,国民が選挙で選んだ国会議員が制定したものであるため,建前としては国民の信任を得て作られています。したがって,そう簡単に法律の規定そのものが違憲と判断されることは無く,かなり珍しいことです。戦後だと9件目の判決(決定)になります。 

法令違憲判決(決定)はあまり出ないため,法令違憲判決(決定)が出るとすべて有名な判決ということになるんですが,その中でも有名なのが尊属殺重罰規定違憲判決だと思います。 
 
 

尊属殺重罰規定違憲判決

 
 

今はもう削除されていますが,その昔,刑法200条に尊属殺人に関する規定がありました。尊属殺人,つまり殺人の被害者が殺人犯の親や祖父母等の上の世代を殺害した場合は,死刑または無期懲役の2択という極めて厳しい刑罰が定められていました。 
 
その前の199条には殺人罪に関する規定があり,その当時規定されていた刑罰は死刑,無期懲役,3年以上の懲役となっていましたので,被害者が誰であるかでかなり刑罰の重さが異なります。これは,刑法が制定された当時は明治時代であり,家族関係としても今のような個人の尊重というよりは「家」制度のもと,家長たる父親を絶対的な中心とした家族関係であったため,尊属を殺害したものを通常の殺人罪よりも厳罰するということは当時の感覚としては合理的な規定だったものと思われます。
 

そんな中,とある事件が起きました。

極めて簡単に事例を記載すると, 
 

女性であるAさんは14歳から29歳まで実の父であるBから性的虐待を受けており,父親の子を5人出産,6人を中絶させられていました。

しかし,AさんはCさんという男性と恋におち,Cさんと結婚する旨を父親であるBに告げたところ,父親BはAさんを監禁し虐待するなどの行為を行ったため,このような状況を打破するためにAさんは父親Bを殺害した
  

というものです。
 
 

確かに人を殺害すること自体は許されることではありませんが,殺人に至ってしまった原因のすべてが父親Bの行為によるものでありAさんのみを非難することはできません。このような個別事情を考慮すればAさんが再犯する可能性は極めて低いと思われますし,さらに子どももたくさんいることを考えると,Aさんは有罪ではあるけども執行猶予が認められても良いような状況です。ところが執行猶予を受けるためには,懲役刑の場合3年以下でなければなりません(刑法25条)。
 

上記の通り,通常の殺人罪は当時は3年以上の懲役だったため,仮に通常の殺人罪が適用されればAさんは執行猶予が認められる可能性があります。
 

一方,尊属殺人罪だと最低でも無期懲役であり,裁判所が最大限減刑をしたとしても3年6か月の懲役刑となるため執行猶予が認められません
 

そして,本質的な問題として,家制度がなくなり個人が尊重される時代に被害者が殺人犯の尊属だったからといって必ず重罰にしなければならないという根拠も薄くなってきていると思われます。

刑罰についても,通常の殺人罪でも最高刑は死刑なので尊属殺人罪が無くても厳罰対応をすることができ,尊属殺人罪が無くても問題ありません。
 

ということで,刑法200条のうち,刑罰に関する部分(死刑または無期懲役)が違憲と判断され,その後の法改正により刑法200条は削除されました。なお,最高裁判所としては,あくまで重すぎる刑罰が問題というだけであって,尊属殺人罪という規定が存在すること自体は合憲と判断しています。 
 
 

国籍法違憲判決

 
 
 

すごくざっくり解説すると,

法律の規定で,日本国籍を有するのは,出生のときに父または母が日本国籍を有しているときとなっています。つまり,生まれた時に父または母親が日本人であれば,その生まれた子どもも日本人ということです。
 

しかし,この規定には,「出生のときに」となっているので,外国人の母親が出産し,その後に日本人である父親が認知した場合は,規定に該当せず日本国籍が得られないことになります。
 

なお,認知というのは胎児の時点でもすることができます。とすると,出産の前日に認知すれば「出生のときに」を満たし,出産の翌日だと「出生のときに」を満たさないこととなりますので,父親の認知のタイミングで自分の日本国籍が得られないという,非常に不合理な状況ができてしまいます。
 

当然,このままではおかしいということで,国は法律を改正しました。
 

その内容は,「出生後に認知をした場合でも,その後に父母が結婚した場合には,その子どもは日本国籍を取得する」というものです。
 

確かに,出生後の認知でも良いことになりましたが,突然,父母の結婚という条件が付いています。つまり,胎児の時に認知していれば父母の結婚は関係ないのに,出生後に認知だと結婚が条件となるということになり,子どもとしては「差別だ!」ということで訴えたわけですね。
 

そして,判決は,この結婚を条件にしている部分は違憲と判断されました。 
 
 
 
 

本決定の凄いところ

 

今回の違憲判断はこれまでにない凄い判断をしています。
というのは,最高裁判決の判断が過去の事件には及ばないというものです。
 
 

今回の事例は,平成13年7月に亡くなった方の遺産に関する争いであり,最高裁は平成13年7月時点ではすでに当該民法の規定は違憲だったと判断しています。
とすると,憲法に反する規定は無効ですので,素直に考えれば平成13年7月から今日に至るまでに,全国各地で当該規定を前提に遺産分割協議や調停,審判などが行われてきたものがすべて無効ということになってしまいます。
もし,そうなると日本で何件の非嫡出子に関する遺産分割協議等が行われてきたのかわかりませんが,数千件,数万件の遺産分割協議がいきなり無効となり,大パニックになることは想像に難くありません。 

これについて,最高裁が自らも「本決定の違憲判断が,先例としての事実上の拘束性という形で既に行われた遺産の分割等の効力にも影響し,いわば解決済みの事案にも効果が及ぶとすることは,著しく法的安定性を害することになる。」としており,日本中がえらいことになると認識しています。 
 

これを踏まえて,「本決定の違憲判断は,Aの相続の開始時から本決定までの間に開始された他の相続につき,本件規定を前提としてされた遺産の分割の審判その他の裁判,遺産の分割の協議その他の合意等により確定的なものとなった法律関係に影響を及ぼすものではない」と判示し,例外的に過去の解決済みの事件には効力が及ばないとされました。
 

こんなことは,これまでの9件にはなく,今後法律を学ぶ者はこの最高裁決定について全員理解しなければならいことになると思います。
 
 
なお,上記の例で言うと,尊属殺人のケースではすでに尊属殺人で確定し服役していた人については恩赦という形で減刑されていますし,国籍法のケースではそれまで父母が未婚ということで日本国籍が認められなかった人についても認められています。
 
 
 
国をけん引するのは,国会議員や内閣総理大臣ですが,その方たちも間違いを犯してしまうことがあります。また,その当時は問題なくても時代の流れによって,その過去に作られた法律がおかしなものになっていることもあります。まさに今回の非嫡出子の規定は時代に合わなくなったということで,裁判所が修正をかけているわけです。そうやって考えると,政治家の皆さんに対する国民の信頼は著しく低下しているような世の中ですが,裁判所が正常な判断ができているのであればまだまだ日本も捨てたものではないですよね。

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3月 05 2013

登録免許税や相続税などの改正

また今年のこの時期がやってまいりました。 

 

毎年そうですが,政権が変わっても4月以降の税金関係については3月まで決まりません・・・。 

 

そんな中,改正案が国会に提出されましたが,税制改正については,多岐にわたるため,本HPに関係ありそうなところをピックアップいたします。 

 

 

 

1 オンライン減税の廃止 

 

登記申請を行う際,一部の登記申請については,登録免許税額の10%(最大で3000円)が減税されることになっています。

当初は最大5000円だったのですが,前の税制改正により4000円,3000円と段階的に引き下げられ,ついに今回の税制改正で廃止ということになりました。

法務省ホームページ 

 

 

2 相続税の基礎控除の引き下げ 

 

現在,相続の際には,基礎控除として5000万円+(相続人の数×1000万円)が被相続人の財産から控除されることとなっています。

例えば,夫が死亡し,相続人が妻と子ども2人の場合,5000万円+(3×1000万円)=8000万円となり,亡くなった夫が8000万円以上の財産を持っていない限り相続税が発生することはありません

しかし,今回の税制改正により,基礎控除が3000万円+(相続人の数×600万円)になるようです。つまり,相続税を支払わなければならない人が格段に増えることになります。

上記の例で言うと,3000万円+(3×600万円)=4800万円となり,基礎控除が6割になってしまっています

なお,仮にこの改正案が通ったとしても,実際に適用されるのは,平成27年1月1日以降に亡くなった方から適用となっていますので,すぐに問題になるわけではありません。私個人的にはあまり関係ありませんが,資産をお持ちの方は早めに相続対策をされた方が良いですね。 

資産が居住用の不動産の場合など,小規模宅地の例外がありますので,上記の例で言えば8000万円以上の資産を持っていたとしても必ず相続税が発生するわけではありません。 

 

 

3 相続時精算課税の年齢引き下げ 

 

親から子へ生前贈与をした場合に,相続時精算課税制度を利用することで,その時点では2500万円まで非課税で贈与をすることができます。この制度を使う場合,親の年齢が65歳以上となっていましたが,60歳に引き下げられます。 

 

 

 

 

以上,税制改正については,こちらをご覧ください。

財務省HP

改正の概要(PDF) 

 

 

 

 

 

 

なお,あくまで上記は改正案に過ぎず,今後の国会の状況によっては改正されないかもしれませんのでご注意ください。

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9月 21 2012

不動産の贈与について

当事務所のサイト名は「不動産売買登記・相続登記ドットコム」ですが,売買や相続以外の登記も当然ながら行っております。
 

その中でも,贈与に関する登記のご依頼が多いため,贈与のメリットやデメリット,税金などについて記載いたします。
 

 
 

相続との比較

 

贈与の登記については,多くのケースが親族間での贈与となります。さらに,その中でも多いのが年長者から年少者への贈与です。例えば,親から子へ,祖父から孫へ,伯父から甥へなどです。この場合に比較するのが相続との関係になります。
 

<贈与のメリット>

1 紛争が未然に防げる

相続よりも優れている点としては,まずは相続人間の争いを未然に防ぐことにあります。
 

例えば,親が亡くなった場合,多くのケースではその子どもが相続することになりますが,兄弟間の仲がすこぶる悪く遺産分割協議がまったくまとまらないというケースが考えられます。また,今は仲が悪くなくても,親の面倒をよく看た長男とまったく看ていない次男との間に相続分の差はありませんので,お亡くなりになった後に揉めるというケースも考えられます。
 

こういった場合に生前贈与として,子どものうちの誰かに贈与しておけば亡くなった後に遺産分割協議をする必要がなくなりますので未然に争いを防ぐことができます(ただし,遺留分減殺請求の余地はあります。)。
 
 

2 相続人以外の者に財産を遺すことができる
 

相続に関しては,法律で定められた相続人しか相続をすることができません。ですので,本来の相続人がいるにも関わらず,その相続人をとばして祖父から孫へ相続ということはあり得ませんし,伯父や伯母から相続するということもあり得ません(本来の相続人がすでに亡くなっていて代襲相続することはあり得ます。)。

そのような方に財産を遺す方法として生前贈与が考えられます。
 

なお,遺言書に財産を遺贈する旨記載することもできますが,原則として相続人が協力してくれないと遺贈の登記申請をすることができませんので,もし協力してくれない場合は裁判をする必要が出てきてしまいます。

生前贈与であれば,贈与をする方ともらう方だけで登記申請ができ,第三者の関与は必要ありませんので,これも生前贈与のメリットになります。
 

<贈与のデメリット>

1 税金が高い

何はともあれ税金が高いです!!
 

(1)登録録免許税

まず,登記名義を変えるの際に登録免許税という税金がかかりますが,相続は不動産の評価額に対して0.4%であるのに対し,贈与は2%です。
 

仮に評価額が2000万円の不動産を相続もしくは贈与した場合,相続の際にかかる登録免許税は8万円ですが,贈与の場合は40万円もかかってしまいます。
 

(2)贈与税及び相続税

贈与の場合は贈与税がかかります。もちろん,相続の場合に相続税がかかるケースもありますが,その差は歴然としています。

相続税に関しては,現行法上は基礎控除で最低でも6000万円3600万円(※平成27年1月1日以降)を控除することができますので,仮に2000万円の不動産であれば相続税は0円です。
 

一方,贈与税に関しては,基礎控除として110万円しか控除できませんので,仮に2000万円の不動産であれば差し引き1890万円について贈与税がかかってしまい,なんと720万円も贈与税を納める必要があります。

ただし,推定相続人に贈与する場合,相続時精算課税の適用を受けることで2500万円まで控除できますので,上記の場合だと贈与税は0円になります。 →相続時精算課税とは
 

(3)不動産取得税
 

さらに,相続の場合は不動産取得税はかかりませんが,贈与の場合は不動産取得税がかかってしまいます。

不動産取得税は,原則として評価額の3%となりますので,仮に2000万円の不動産であれば60万円もかかってしまいます。ただし,不動産取得税は軽減措置がかなりあります(例えば,土地は半額で計算されます)ので,不動産取得税がかからないケースも多くあります。
 

2 意思能力が無いと贈与ができない
 

相続の場合は,財産をお持ちの方が亡くなった場合は,自動的に相続が開始しますが,贈与を行う場合は,贈与をする方の意思がハッキリしてなければなりません。贈与をされる方は比較的高齢の方が多いため,認知症等を患っている場合には贈与ができないことになります。 
 

売買との比較

 

人がお亡くなりになった際に当然に開始する相続と異なり,売買も贈与も当事者の合意によって行われるものですので,相続と比べるとあまり差はありません。
 

<贈与のメリット>

1 不動産を取得する方が用意する金額が少なくて済む

仮に2000万円の不動産を購入する場合,当然ですが2000万円を用意する必要があります。一方,贈与の場合は贈与税がかかるものの間違いなく2000万円よりは少ない金額であるため,不動産を取得する際にかかる費用が少なくて済みます。また,上記のとおり,相続時精算課税の適用を申請すれば贈与税が0円になることもありますので,取得する方の費用負担がかなり少なくなります。
 

<贈与のデメリット>


 

1 税金が高い

売買と異なり贈与の場合は贈与税がかかりますので,税金だけの観点で見れば税金が高くなります。
 

また,登記をする際の登録免許税に関しては,贈与が土地・建物に関係なく2%であるのに対し,売買は土地であれば1.5%,建物については居住するか否かに応じて0.3%もしくは2%と,贈与よりは少なくなります。
 

不動産取得税に関しては,贈与も売買も同じです。 
 

当事務所の費用

 

基本的に,手続自体は土地のみの売買と同じであるため,当事務所の受贈者(もらう側)の方に関する登記手数料は土地のみの売買と同じ5万円です。
 


 

なお,上記の表の         ↑の部分 には,「土地の評価額の1.5%」となっておりますが,贈与の場合は,「土地も建物も評価額の2%」になります。
 

一方,贈与者(あげる側)の方に関する費用は必ずかかる費用とそうでない費用との2つに分かれます。
 
 

<必ずかかる費用>

①登記原因証明情報

10000円(税別)
 

②事前調査費用

不動産の1つ当たり 335円
 

<該当する場合にかかる費用>
 

③(根)抵当権が設定されている場合

抵当権1つ当たり5000円(税別)+登録免許税(不動産1つ当たり1000円)

④登記されている売主さんの住所やお名前が現在と異なる場合
 

9000円(税別)+登録免許税(不動産1つ当たり1000円)+1000円

※上記③・④については,下記に詳細の記載がございます。

抵当権抹消登記について
 

⑤権利証(登記識別情報)を紛失している場合

本人確認情報作成料 80000円(税別)
 

本人確認情報とは
 

⑥登記原因証明情報のほかに贈与契約書を作成される場合

30000円(税別)+200円の収入印紙×通数
 

なお,あくまで贈与者の方にかかる費用というだけであって,実際に費用をお支払いされるのは受贈者の方でも問題ありません。 
 

まとめ

 
 

贈与を選択される場合の最大の問題点は,税金の高さに尽きると思います。
 

相続時精算課税で非課税になるようであれば問題ありませんが,そうでない場合は,よほどの理由が無い限り贈与を選択するメリットは少ないと思います。この点を十分ご検討されたうえで,贈与をされるか否かをご検討いただければと思います。
 

以上,贈与に関するお知らせでした。

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8月 12 2011

お盆休みについて

さて, 

 

8/13~8/15

  
について,お盆休みとさせていただきます。

もっとも,13,14日は土日ですので,実質的には15日だけですが・・・。

したまいまして,13~15日までにいただいたお問い合わせについては,16日の午前中に回答させていただきます。  

 

以上,お盆休みのお知らせでした。

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7月 15 2011

「更新料は原則有効」との最高裁判決

かなり世間の注目を浴びていた感のある更新料訴訟の最高裁判決が出ました。
記事
最高裁サイト
判決全文(PDF)  

 

これまでの裁判で争われていたのは,更新料は消費者契約法10条の規定により無効だから,これまで支払った更新料を返還せよ,というものです。  

 

そもそも消費者契約法という法律は一般消費者と事業者とが契約をした場合に,法的知識や専門知識が事業者と比べると劣るであろう消費者を守る法律であり,消費者契約法10条は消費者が一方的に不利な契約は例え契約書にそのような規定があったとしても無効になる,という規定です。  

 

そして,この更新料訴訟では,借主側の主張は「賃貸借契約を締結した以上,その部屋に住むのは当然の権利であり,更新料には何ら対価は無いから消費者に一方的に不利な契約だから無効だ!」というものであり,大家側としては,「更新料を取る分,家賃を低く設定しているんだから,一方的に不利とは言えないんだ!」という反論をしています。ちなみに,これまで3件の更新料訴訟が高裁で判断されており,借主側2勝,大家側1勝となっていました。 

 

 

 

そして,その結論を出した最高裁判決が今日出た訳です。判決内容は,ざっくり言うと次のような感じです。  

 

1・まず,当該賃貸借契約は消費者契約なので消費者契約法は適用される。

 

2・ほいじゃ,一方的に借主に不利かどうかを判断すると,
①更新料は一般的に賃料の補充ないし前払い,賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む性質を有しているのであり,更新料に経済的合理性が無いとはいえない
②一定の地域において,更新料を支払うことは当然のこととなっており,これまでの裁判においても,更新料が無効だという取扱いはされていない。
③更新料の条項が契約書にちゃんと書かれており,それについて借主が合意している場合,借主が合意せざるを得ないというほど,交渉力に差があるということはできない。

 

3・とすると,契約書にちゃんと規定されている更新料については,更新料の額が,賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等を踏まえて考えたときに,明らかに高額だと言えるような特段の事情が無い限り,一方的に消費者に不利益だとは言えない

 

4・よって,更新料は払ってください。

というものです。  

 

 

ポイントは,
契約書に更新料について一義的かつ具体的に規定されている。
更新料の額及び更新期間を考慮して妥当な金額である。
という点になります。  

 

一義的かつ具体的にというのは,「○年毎に契約を更新し家賃○ヶ月分を支払ってください」というように契約書にしっかり規定されているという意味です。  

 

ただ,更新料の額が妥当か否かについては,最高裁ではっきり明言されているわけではないので今後の裁判例の積み重ねによって確立されていくものですが,勝手な予想だと1年当たり家賃の3~4ヶ月分くらいがボーダーのような感じがします。私の感覚だと,一般的な賃貸借契約期間である2年あたり3~4ヶ月分でも高すぎだろうと思っていたのに,最高裁が1年で2ヶ月分を有効としてしまったということは2年で4ヶ月分でも有効ということになってしまうので私の感覚なんぞ当てになりませんが・・・。  

 

なお,この判決により,今後は更新料が取りやすくなるとの意見を見聞きしますが,ここまで更新料についての問題点が周知されてしまったことを考えると,借主が強いという現代社会においては,よほど魅力的な物件で無い限り更新料が設定されたマンション等は入居希望者から敬遠されるため,いつしか更新料という制度は無くなっていくものだと予想しています。   

今後,マンション等の賃貸借契約をする際には,家賃や敷金礼金といった契約時にかかる費用のみならず,更新料の部分もしっかり確認した上で契約するようにしてください。

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3月 29 2011

保証金の償却(敷引き)の有効性について

マイホームを購入されている場合は,賃貸マンション等にお住まいの方も多いと思います。また,逆の立場で親族が所有されていたアパート等を相続し,大家さんになることもあろうかと思います。そんな賃貸借契約(敷引き)に関する最高裁判決がありました。

最高裁サイト
判決全文(PDF)  

 
 

端的に言うと,敷引きの金額が高額過ぎる場合には特段の事情がない限り無効だけど,常識的な金額であれば無効ではないというものです。  

 

この判例の解説をするために,前提知識がいくつか必要となります。

敷引き
賃借人が敷金・保証金等を入れている場合に,退去の際に問答無用でいくらか差し引かれてしまうという制度・慣習。

消費者契約法10条
消費者と事業者との契約で消費者の利益を一方的に害する,もしくは,一方的に不利益を与えるような契約はいくら契約書に書いてあっても無効ですよ,という法律。
なぜなら,一般市民と関連法令等を熟知したプロである事業者との間には情報格差があるため,一般市民の権利・利益を保護する必要があるためです。

通常損耗
畳とか壁紙の損傷など日常的に生活していれば当然傷ついていくもの。
ちなみに,通常損耗かそうでない損耗かを区別するためのガイドライン(東京ルール)があり,概ね裁判所もこれに従っています。
東京都都市基盤整備局

原状回復義務
退去する際には,借りた当初の状態で大家さんに明け渡す義務があります。例えば,賃借人の不注意でガラスを割ってしまったとかドアに穴をあけてしまったという場合には,賃借人は自身の責任で修理した上で明け渡す義務があります(通常損耗であれば修理する必要はありません)。 

 

以上を前提に判例を解説します。

まず,当然ですが,賃借人は大家さんに対して毎月家賃を支払っていると思います。また,退去するときには上記の通り原状回復をして明け渡す義務があります。ところが,大家さんとしては賃借人がちゃんと家賃を払ってくれないかも知れないし,退去するときの原状回復をせずに夜逃げのような形で逃げてしまうことも想定されますので,そのための担保として敷金や保証金という名目で一定程度のお金を受領していることがあります(なお,原状回復の場合には,明け渡し前に賃借人で直すのではなく,原状回復をせずに原状回復にかかる費用を敷金で清算することが一般的だと思います)。

 

そして,実際に賃借人が家賃を延滞して夜逃げをした場合などは,この敷金等から充当されることになります。逆に言えば,延滞もなく,原状回復もちゃんと行えば原則として敷金は全額返還されることとなります。

 

ところが,この敷引きという制度は,延滞等がなくても一定割合もしくは一定金額を無条件に控除するという制度ですので,消費者契約法10条に違反するようにも思えます。だって,延滞もしていないし原状回復もしているのに,敷金からいくらか差し引かれてしまうということは,一般消費者である賃借人に一方的に不利益を与えるような契約だからです。 

 

 

そこで,大家さんとしては,敷引きは通常損耗分について受領しているのだから賃借人に一方的に不利益を与えているわけではない,と反論します。 

 

この点について説明すると,上記の通り,日常的に生活していれば畳や壁紙が汚くなるし,壁に画鋲などで穴があいたりすることはあります。そして,大家さんとしてはそれを直す費用も踏まえて家賃を設定していると考えられているので,通常損耗の原状回復に関する費用を別途請求することはできません。これを認めてしまうと,家賃の中に含まれている通常損耗修復分と原状回復名目での通常損耗修復分として二重取りになってしまうからです。
しかし,通常の家賃には含んでおらず,通常損耗分は別途請求すると契約書に明示されているのであれば二重取りにはならないことになりそうです。 

 

 

以上について,最高裁は一般常識的な金額の敷引きは通常損耗分について受領しているものと解釈し,敷引きは賃借人に一方的に不利益を与えるものではないとして,家賃の2~3.5倍程度の敷引きは有効であると判示しました。
もっとも,この判例は2~3.5倍程度の常識的な金額の敷引きを有効としただけなので,例え契約書に記載があったとしても,家賃が5万円とかなのに,敷引きとして家賃の10倍である50万円も敷引きとなると,明らかに通常損耗分を超えた余分な費用を受領していることになり,この部分については一方的に不利益を与えるものとなって無効になってしまうと思われます(ただし,最高裁が何倍までならOKとはハッキリ言っていないため,絶対に無効になるかはわかりません)。
また,一般常識的な金額だったとしても礼金等の一時金的なものを受領している場合にも,それが通常損耗分に充当する性質を持つのであれば,無効になる可能性があります。
この辺りの微妙なところについては,今後の裁判例の積み重ねによって明らかにされていくと思います。 

 

なお,上記の無効原因はあくまで消費者契約法10条による無効であるため,消費者契約法の適用がない事業者の場合はまったく無関係です。
したがって,飲食店等のテナントを借りた際に敷引きの規定があった場合は,公序良俗違反のような特段の事情がない限り有効となり,敷引きされたお金は返ってこないこととなります。 

 

と,ここまでがんばって書きましたが,上記の通り,この地方では敷引きというものをあまり見かけませんので,私が仕事上関わることはあまりなさそうです・・・。

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